BFH zu einheitlichem Erwerbsgegenstand bei Grundstückskaufvertrag und Generalübernehmervertrag

Der Bun­des­fi­nanz­hof stellt in der vor­lie­gen­den Ent­schei­dung klar, dass ein ein­heit­li­cher Er­werbs­ge­gen­stand aus Grundstück und Gebäude bei Vor­lie­gen be­son­de­rer Umstände auch dann ge­ge­ben sein kann, wenn der Ge­ne­ralüber­neh­mer­ver­trag erst 19 Mo­nate nach dem Grundstücks­kauf­ver­trag ab­ge­schlos­sen wird.  

Im Streit­fall hatte der Verkäufer dem Käufer im De­zem­ber 2003 das Grundstück und den Ab­schluss ei­nes Ge­ne­ralüber­neh­mer­ver­tra­ges zur Sa­nie­rung des Gebäudes so­wie einen Ge­ne­ral­miet­ver­trag an­ge­bo­ten. Der Käufer er­warb im Fe­bruar 2004 zunächst das Grundstück. Im Fe­bruar 2005 er­stellte der Verkäufer einen neuen Ent­wurf zur Sa­nie­rung zur Sa­nie­rung des Gebäudes. Der Käufer holte zwar zwei Al­ter­na­tiv­an­ge­bote an­de­rer Bau­be­treu­ungs­fir­men ein, er­teilte je­doch dem Grundstücks­verkäufer den Zu­schlag. Der Ge­ne­ralüber­neh­mer­ver­trag wurde im Sep­tem­ber 2005 ab­ge­schlos­sen. Der letzt­lich ab­ge­schlos­sene Ver­trag hatte weit­ge­hend den glei­chen Wort­laut wie der ur­sprüng­lich an­ge­bo­tene Ge­ne­ralüber­neh­mer­ver­trag. Un­ter­schiede be­stan­den hin­sicht­lich der ver­miet­ba­ren Flächen und der Stellplätze. Darüber hin­aus un­ter­schied sich die Ge­stal­tung der Fas­sade und des Haupt­ein­gangs, die Büroauf­tei­lung so­wie die An­ord­nung der Sa­nitärbe­rei­che. Zu­dem war der Ein­bau ei­nes zusätz­li­chen Auf­zugs vor­ge­se­hen.

Der BFH kam zu der Über­zeu­gung, dass ein en­ger sach­li­cher Zu­sam­men­hang zwi­schen dem Grundstücks­kauf­ver­trag und dem Ge­ne­ralüber­neh­mer­ver­trag be­stehe. Die In­dizwir­kung hierzu ent­falle nicht an­ge­sichts der Ände­run­gen zwi­schen dem ur­sprüng­li­chen An­ge­bot und dem schließlich ab­ge­schlos­se­nen Ver­trag. Diese Mo­di­fi­ka­tio­nen be­we­gen sich nach Auf­fas­sung des Ge­rich­tes im Rah­men der bei einem je­dem Grundstücks­kauf mögli­chen Ände­rungswünsche.

Dem Ur­teil sind fol­gende Leitsätze zu neh­men: 

1. Das Vor­lie­gen ei­nes ein­heit­li­chen Er­werbs­ge­gen­stands wird in­di­ziert, wenn der Veräußerer auf Grund ei­ner in bau­tech­ni­scher und fi­nan­zi­el­ler Hin­sicht kon­kre­ten und bis (annähernd) zur Bau­reife ge­die­he­nen Vor­pla­nung ein be­stimm­tes Gebäude auf einem be­stimm­ten Grundstück zur einem im We­sent­li­chen fest­ste­hen­den Preis an­bie­tet und der Er­wer­ber die­ses An­ge­bot an­nimmt. Dies gilt auch, wenn das An­ge­bot nach Ab­schluss des Kauf­ver­tra­ges un­we­sent­lich geändert wird. 

2. Ein ein­heit­li­cher Er­werbs­ge­gen­stand kann auf Grund be­son­de­rer Umstände auch vor­lie­gen, wenn der Käufer das An­ge­bot erst 19 Mo­nate nach dem Ab­schluss des Kauf­ver­tra­ges an­nimmt. 

3. Ge­gen die ständige Rechts­spre­chung des BFH zum ein­heit­li­chen Er­werbs­ge­gen­stand im Grund­er­werb­steu­er­recht be­ste­hen keine durch­grei­fen­den uni­ons­recht­li­chen oder ver­fas­sungs­recht­li­chen Be­den­ken (ent­ge­gen Ur­teil des Nie­dersäch­si­schen FG vom 26. Au­gust 2011, 7 K 192/09, 7 K 193/09, EFG 2012, 730). 

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