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BFH hat Einsehen bei Darlehensverzicht ausländischer Immobiliengesellschaften

Aus der Im­mo­bi­li­en­krise gibt es zehn­tau­sende ausländi­sche In­ves­to­ren, die in den Peak-Jah­ren zwi­schen 2006 bis An­fang 2008 in deut­sche Im­mo­bi­lien in­ves­tiert ha­ben: Sie ha­ben sehr hoch (teuer) ein­ge­kauft.

Den­noch: aus ausländi­scher Per­spek­tive galt und gilt Deutsch­land im­mer noch als sehr bil­lig. Das ist klar, wenn man un­sere Im­mo­bi­li­en­preise mit Lon­don oder Pa­ris ver­gleicht, den ty­pi­schen eu­ropäischen Al­ter­na­tivmärk­ten oder aber mit USA, Sin­ga­pur oder nur je­dem re­gio­na­len Mini-Zen­trum (was Mil­lio­nenstädte sind...) in China. Af­ter-Leh­man ha­ben die In­ves­to­ren al­ler­dings ex­trem ver­lo­ren. Von die­sem Wert- und Ver­trau­ens­ver­lust hat sich der deut­sche Im­mo­bi­li­en­markt noch im­mer nicht er­holt. Alle su­chen nur noch Core und A-La­gen in den big 5bis 7 Städten in Deutsch­land. Und diese Top-La­gen gibt es natürlich nur be­grenzt. In­ter­es­san­ter­weise ha­ben sich die De­fi­ni­tio­nen, was Core und was A-La­gen sind, ent­spre­chend aus­ge­wei­tet. Und wenn es nicht ge­nug An­ge­bot gibt, wird die De­fi­ni­tion der Top-La­gen ein­fach er­wei­tert.  Das hilft natürlich dem deut­schen Im­mo­bi­li­en­markt gar nicht. Der braucht nicht noch mehr Bürohäuser in Frank­furt In­nen­stadt, da gibt es ge­nug Leer­stand.

BFH hat Einsehen bei Darlehensverzicht ausländischer Immobiliengesellschaften© Thinkstock

Hemm­schuh Ge­wer­be­steuer
 
Was aber fehlt, ist ein at­trak­ti­ves Um­feld für un­ter­neh­me­ri­sche In­ves­ti­tio­nen mit Ri­si­ko­be­reit­schaft. Ein Fak­tor ist das über­kom­mene Ge­wer­be­steu­er­recht. Ein an­de­rer ein un­at­trak­ti­ves Fi­nan­zie­rungs­um­feld. Bie­tet man dem An­teils­in­ha­ber nicht die Möglich­keit, seine In­ves­ti­tion über Ge­sell­schaf­ter­dar­le­hen zu fi­nan­zie­ren und so­mit an einem mögli­chen Er­folg vor­ran­gig zu par­ti­zi­pie­ren, wer­den (Nicht-Core) In­ves­ti­tio­nen un­at­trak­tiv. Die Ver­kaufs­erlöse der letz­ten Jahre von ausländi­schen In­ves­to­ren reich­ten oft we­der aus, die Bank­fi­nan­zie­run­gen vollständig zu be­die­nen und erst recht nicht, die Ge­sell­schaf­ter­dar­le­hen zurück­zuführen. Viele ausländi­sche Rechts­ord­nun­gen se­hen aber vor, dass eine (nach Ver­kauf der Im­mo­bi­lie an­sons­ten leere) Ge­sell­schaft nicht ab­ge­wi­ckelt wer­den kann, wenn noch Ver­bind­lich­kei­ten in der Bi­lanz ste­hen. Da nichts mehr zu ho­len ist, ver­zich­ten die Gläubi­ger dann ty­pi­scher­weise auf ihre Dar­le­hens­rest­for­de­rung. Rein bi­lan­zi­ell ge­dacht, führt der Weg­fall ei­ner Ver­bind­lich­keit zu einem Er­trag. Und ge­nau die­ser rein buch­hal­te­ri­sche - oder man kann auch sa­gen fik­tive - Er­trag drohte nun zu ei­ner zusätz­li­chen Steu­er­be­las­tung beim ausländi­schen In­ves­tor zu führen, ob­wohl im Ge­setz ganz klar steht, dass nur Mie­terträge und Erträge aus der Veräußerung ei­ner Im­mo­bi­lie bei ausländi­schen In­ves­to­ren zu inländi­schen Erträgen führen, nicht aber (fik­tive) Erträge aus dem Weg­fall ei­ner Ver­bind­lich­keit ei­ner (fik­ti­ven) deut­schen Steu­er­bi­lanz (denn die gibt es bei ausländi­schen In­ves­to­ren nicht).
 
So aber die Auf­fas­sung der deut­schen Fi­nanz­ver­wal­tung in dem ent­schie­de­nem Fall, der der BFH dan­kens­wer­ter­weise nun­mehr deut­lich und rich­ti­ger­weise ent­ge­gen ge­tre­ten ist.
 
Po­si­ti­ver Im­puls für ausländi­sche In­ves­to­ren
 
Man lasse sich das mal aus der Sicht ei­nes ausländi­schen In­ves­tors auf der Zunge zer­ge­hen: Nicht nur, dass er den Großteil sei­nes In­vest­ments in der Ver­gan­gen­heit ver­brannt hat und der jet­zige Markt über­hitzt ist, so drohte ihm auf den wirt­schaft­li­chen Ver­lust sei­nes In­vest­ments in Deutsch­land noch Steu­ern zah­len zu müssen. Ein Aber­witz, der viele in­no­va­tive und nor­ma­ler­weise ri­si­ko­be­reite ausländi­sche In­ves­to­ren nach­hal­tig die Fin­ger vom deut­schen Markt weg­hal­ten ließ. Drin­gend not­wen­dige In­ves­ti­tio­nen in z.B. B-Stand­orte wer­den so­mit erst recht nicht mehr getätigt.

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