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Beseitigungskosten von nach Anschaffung herbeigeführten Substanzschäden

BFH 9.5.2017, IX R 6/16

Kosten für (unvermutete) Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nachweislich erst nach Anschaffung des Gebäudes durch das schuldhafte Handeln eines Dritten verursacht worden ist, sind keine anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin erwarb im Jahr 2007 eine ver­mie­tete Eigen­tums­woh­nung, die sich im Zeit­punkt des Über­gangs von Nut­zen und Las­ten in einem betriebs­be­rei­ten und man­gel­f­reien Zustand befand. Im Fol­ge­jahr kam es im Rah­men des - nach § 566 BGB auf die Klä­ge­rin über­ge­gan­ge­nen - Miet­ver­hält­nis­ses zu Leis­tungs­stör­un­gen, da die Mie­te­rin die Leis­tung fäl­li­ger Neben­kos­ten­zah­lun­gen ver­wei­gerte; vor die­sem Hin­ter­grund kün­digte die Klä­ge­rin das Miet­ver­hält­nis.

Im Zuge der Rück­gabe der Miet­sa­che stellte die Klä­ge­rin umfang­rei­che, von der Mie­te­rin jüngst ver­ur­sachte Schä­den wie ein­ge­schla­gene Schei­ben an Türen, Schim­mel­be­fall an Wän­den und zer­störte Boden­f­lie­sen an der Eigen­tums­woh­nung fest. Dar­über hin­aus hatte die Mie­te­rin einen Rohr­bruch im Bade­zim­mer nicht gemel­det; dadurch war es zu Fol­ge­schä­den gekom­men. Zur Besei­ti­gung die­ser Schä­den machte die Klä­ge­rin in ihrer Ein­kom­men­steue­r­er­klär­ung für 2008 Kos­ten i.H.v. rd. 20.000 € als sofort abzugs­fähi­gen Erhal­tungs­auf­wand gel­tend. Man­gels Zah­lungs­fähig­keit der Mie­te­rin könnte die Klä­ge­rin keine Ersatz­an­sprüche gegen die Mie­te­rin durch­set­zen.

Das Finanz­amt ver­sagte den Sofort­ab­zug der Kos­ten. Es han­dele sich um sog. "anschaf­fungs­nahe Her­stel­lungs­kos­ten" (§ 9 Abs. 5 S. 2 i.V.m. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG); der zur Scha­den­be­sei­ti­gung auf­ge­wen­dete Betrag über­sch­reite 15 % der Anschaf­fungs­kos­ten für das Immo­bi­li­en­ob­jekt. Daher könn­ten die Kos­ten nur im Rah­men der Abset­zun­gen für Abnut­zung (AfA) antei­lig mit 2 % über einen Zei­traum von 50 Jah­ren gel­tend gemacht wer­den.

Das FG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage statt. Die Revi­sion des Finanzamts hatte vor dem BFH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Das FG ist zutref­fend davon aus­ge­gan­gen, dass die von den Klä­gern gel­tend gemach­ten Auf­wen­dun­gen für die durch­ge­führ­ten Reno­vie­rungs­maß­nah­men nicht den anschaf­fungs­na­hen Her­stel­lungs­kos­ten i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG zuzu­ord­nen und damit ledig­lich im Rah­men der Abset­zung für Abnut­zung (AfA) zu berück­sich­ti­gen sind, son­dern sofort abzieh­ba­ren Erhal­tungs­auf­wand dar­s­tel­len und damit als Wer­bungs­kos­ten von den Ein­künf­ten der Klä­ge­rin aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abge­zo­gen wer­den kön­nen.

Zwar gehö­ren zu den als Her­stel­lungs­kos­ten der AfA unter­lie­gen­den Auf­wen­dun­gen nach dem Wort­laut von § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG sämt­li­che Auf­wen­dun­gen für bau­li­che Maß­nah­men, die im Rah­men einer im Zusam­men­hang mit der Anschaf­fung des Gebäu­des vor­ge­nom­me­nen Instand­set­zung und Moder­ni­sie­rung anfal­len wie etwa sog. Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren oder auch Kos­ten für die Her­stel­lung der Betriebs­be­reit­schaft. Selbst die Besei­ti­gung ver­deck­ter - im Zeit­punkt der Anschaf­fung des Gebäu­des jedoch bereits vor­han­de­ner - Män­gel oder die Besei­ti­gung von bei Anschaf­fung des Gebäu­des "ange­leg­ter", aber erst nach dem Erwerb auf­t­re­ten­der alters­üb­li­cher Män­gel und Defekte fällt hier­un­ter.

Dem­ge­gen­über sind Kos­ten für Instand­set­zungs­maß­nah­men zur Besei­ti­gung eines Scha­dens, der im Zeit­punkt der Anschaf­fung nicht vor­han­den und auch nicht in dem oben genann­ten Sinne "ange­legt" war, son­dern nach­weis­lich erst zu einem spä­te­ren Zeit­punkt durch das schuld­hafte Han­deln des Mie­ters am Gebäude ver­ur­sacht wor­den ist, nicht den anschaf­fungs­na­hen Her­stel­lungs­kos­ten zuzu­ord­nen. Sol­che Auf­wen­dun­gen kön­nen als sog. "Erhal­tungs­auf­wand" und damit als Wer­bungs­kos­ten sofort abge­zo­gen wer­den

Link­hin­weis:

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