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Angaben über den Energieverbrauch in Immobilienanzeigen von Maklern

BGH 5.10.2017, I ZR 4/17 u.a.

Im­mo­bi­li­en­mak­lers müssen not­wen­dige An­ga­ben zum En­er­gie­ver­brauch in der An­zeige auf­neh­men. Dazu gehören die Art des En­er­gie­aus­wei­ses, der we­sent­li­che En­er­gieträger, das Bau­jahr des Wohn­gebäudes, die En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klasse und der Wert des End­en­er­gie­be­darfs oder End­en­er­gie­ver­brauchs.

Der Sach­ver­halt:
Die be­klag­ten Im­mo­bi­li­en­mak­ler in den drei Fällen hat­ten in Ta­ges­zei­tun­gen Wohn­im­mo­bi­lien zur Miete oder zum Kauf an­ge­bo­ten. In den An­zei­gen fehl­ten al­ler­dings An­ga­ben zur Art des En­er­gie­aus­wei­ses, zum we­sent­li­chen En­er­gieträger für die Hei­zung des Wohn­gebäudes, zum Bau­jahr des Wohn­gebäudes oder zur En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klasse. Die Kläge­rin, die Deut­sche Um­welt­hilfe e.V., sah darin einen Ver­stoß ge­gen § 16a EnEV. Sie ver­langte von den Be­klag­ten dar­auf­hin, es zu un­ter­las­sen, An­zei­gen für die Ver­mie­tung oder den Ver­kauf von Im­mo­bi­lien, für die ein En­er­gie­aus­weis vor­liegt, ohne die in § 16a EnEV vor­ge­se­he­nen Pflicht­an­ga­ben zu veröff­ent­li­chen.

Das LG Müns­ter (Az. 021 O 87/15; Rev. Az. I ZR 232/16) gab der Klage an­trags­gemäß statt; die LG Bie­le­feld (Az. 12 O 60/15; Rev. Az. I ZR 229/16) und München II (Az.: 2 HK O 3089/15; Rev. Az. I ZR 4/17) wie­sen die Klage je­weils ab. In zwei­ter In­stanz wa­ren alle Kla­gen er­folg­reich. Der BGH hat in zwei Ver­fah­ren die Re­vi­sio­nen der be­klag­ten Im­mo­bi­li­en­mak­ler zurück­ge­wie­sen, im drit­ten Ver­fah­ren hat er die Ent­schei­dung auf­ge­ho­ben und die Sa­che zurück­ver­wie­sen, weil eine Be­weis­auf­nahme dazu er­for­der­lich ist, ob bei Schal­tung der An­zeige ein En­er­gie­aus­weis vor­lag.

Gründe:
Zwar steht der Kläge­rin kein Un­ter­las­sungs­an­spruch nach § 3a UWG we­gen ei­nes Ver­stoßes ge­gen § 16a EnEV zu. Denn die Vor­schrift ver­pflich­tet Verkäufer und Ver­mie­ter vor dem Ver­kauf und der Ver­mie­tung ei­ner Im­mo­bi­lie in ei­ner Im­mo­bi­li­en­an­zeige in kom­mer­zi­el­len Me­dien zu An­ga­ben über den En­er­gie­ver­brauch, wenn zu die­sem Zeit­punkt ein En­er­gie­aus­weis vor­liegt. Der Im­mo­bi­li­en­mak­ler ist nicht Adres­sat die­ser In­for­ma­ti­ons­pflicht.

Ein an­de­res Verständ­nis er­gibt sich we­der aus den Ge­set­zes­ma­te­ria­len noch bei ge­bo­te­ner richt­li­ni­en­kon­for­mer Aus­le­gung. Zwar sieht Art. 12 Abs. 4 der Richt­li­nie 2010/31/EU über die Ge­samt­en­er­gie­ef­fi­zenz von Gebäuden In­for­ma­ti­ons­pflich­ten vor, die auch den Im­mo­bi­li­en­mak­ler nicht aus­neh­men. Eine ent­spre­chende Ver­pflich­tung kann durch § 16a EnEV ent­ge­gen dem kla­ren Wort­laut der Vor­schrift aber nicht durch eine richt­li­ni­en­kon­forme Aus­le­gung begründet wer­den.

Die Kläge­rin kann die Be­klag­ten al­ler­dings un­ter dem Ge­sichts­punkt ei­ner Ir­reführung der Ver­brau­cher durch Vor­ent­hal­ten we­sent­li­cher In­for­ma­tio­nen nach § 5a Abs. 2 UWG mit Er­folg in An­spruch neh­men. Gem. § 5a Abs. 4 UWG gel­ten als we­sent­lich In­for­ma­tio­nen, die dem Ver­brau­cher auf Grund uni­ons­recht­li­cher Ver­ord­nun­gen oder nach Rechts­vor­schrif­ten zur Um­set­zung uni­ons­recht­li­cher Richt­li­nien für kom­mer­zi­elle Kom­mu­ni­ka­tion ein­schließlich Wer­bung und Mar­ke­ting nicht vor­ent­hal­ten wer­den dürfen.

Aus Art. 12 der Richt­li­nie 2010/31/EU folgt die Ver­pflich­tung des Im­mo­bi­li­en­mak­lers, not­wen­dige An­ga­ben zum En­er­gie­ver­brauch in der An­zeige auf­zu­neh­men. Zu den we­sent­li­chen In­for­ma­tio­nen, die an­geführt wer­den müssen, rech­nen die Art des En­er­gie­aus­wei­ses, der we­sent­li­che En­er­gieträger, das Bau­jahr des Wohn­gebäudes, die En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klasse und der Wert des End­en­er­gie­be­darfs oder End­en­er­gie­ver­brauchs.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für den Voll­text der Pres­se­mit­tei­lung kli­cken Sie bitte hier.
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