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Angaben über den Energieverbrauch in Immobilienanzeigen von Maklern

BGH 5.10.2017, I ZR 4/17 u.a.

Immobilienmaklers müssen notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufnehmen. Dazu gehören die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.

Der Sach­ver­halt:
Die beklag­ten Immo­bi­li­en­mak­ler in den drei Fäl­len hat­ten in Tages­zei­tun­gen Woh­n­im­mo­bi­lien zur Miete oder zum Kauf ange­bo­ten. In den Anzei­gen fehl­ten aller­dings Anga­ben zur Art des Ener­gie­aus­wei­ses, zum wesent­li­chen Ener­gie­trä­ger für die Hei­zung des Wohn­ge­bäu­des, zum Bau­jahr des Wohn­ge­bäu­des oder zur Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klasse. Die Klä­ge­rin, die Deut­sche Umwelt­hilfe e.V., sah darin einen Ver­stoß gegen § 16a EnEV. Sie ver­langte von den Beklag­ten dar­auf­hin, es zu unter­las­sen, Anzei­gen für die Ver­mie­tung oder den Ver­kauf von Immo­bi­lien, für die ein Ener­gie­aus­weis vor­liegt, ohne die in § 16a EnEV vor­ge­se­he­nen Pflicht­an­ga­ben zu ver­öf­f­ent­li­chen.

Das LG Müns­ter (Az. 021 O 87/15; Rev. Az. I ZR 232/16) gab der Klage antrags­ge­mäß statt; die LG Bie­le­feld (Az. 12 O 60/15; Rev. Az. I ZR 229/16) und Mün­chen II (Az.: 2 HK O 3089/15; Rev. Az. I ZR 4/17) wie­sen die Klage jeweils ab. In zwei­ter Instanz waren alle Kla­gen erfolg­reich. Der BGH hat in zwei Ver­fah­ren die Revi­sio­nen der beklag­ten Immo­bi­li­en­mak­ler zurück­ge­wie­sen, im drit­ten Ver­fah­ren hat er die Ent­schei­dung auf­ge­ho­ben und die Sache zurück­ver­wie­sen, weil eine Beweis­auf­nahme dazu erfor­der­lich ist, ob bei Schal­tung der Anzeige ein Ener­gie­aus­weis vor­lag.

Gründe:
Zwar steht der Klä­ge­rin kein Unter­las­sungs­an­spruch nach § 3a UWG wegen eines Ver­sto­ßes gegen § 16a EnEV zu. Denn die Vor­schrift verpf­lich­tet Ver­käu­fer und Ver­mie­ter vor dem Ver­kauf und der Ver­mie­tung einer Immo­bi­lie in einer Immo­bi­li­en­an­zeige in kom­mer­zi­el­len Medien zu Anga­ben über den Ener­gie­ver­brauch, wenn zu die­sem Zeit­punkt ein Ener­gie­aus­weis vor­liegt. Der Immo­bi­li­en­mak­ler ist nicht Adres­sat die­ser Infor­ma­ti­onspf­licht.

Ein ande­res Ver­ständ­nis ergibt sich weder aus den Geset­zes­ma­te­ria­len noch bei gebo­te­ner richt­li­ni­en­kon­for­mer Aus­le­gung. Zwar sieht Art. 12 Abs. 4 der Richt­li­nie 2010/31/EU über die Gesamt­e­n­er­gie­ef­fi­zenz von Gebäu­den Infor­ma­ti­onspf­lich­ten vor, die auch den Immo­bi­li­en­mak­ler nicht aus­neh­men. Eine ent­sp­re­chende Verpf­lich­tung kann durch § 16a EnEV ent­ge­gen dem kla­ren Wort­laut der Vor­schrift aber nicht durch eine richt­li­ni­en­kon­forme Aus­le­gung begrün­det wer­den.

Die Klä­ge­rin kann die Beklag­ten aller­dings unter dem Gesichts­punkt einer Irre­füh­rung der Ver­brau­cher durch Vor­ent­hal­ten wesent­li­cher Infor­ma­tio­nen nach § 5a Abs. 2 UWG mit Erfolg in Anspruch neh­men. Gem. § 5a Abs. 4 UWG gel­ten als wesent­lich Infor­ma­tio­nen, die dem Ver­brau­cher auf Grund uni­ons­recht­li­cher Ver­ord­nun­gen oder nach Rechts­vor­schrif­ten zur Umset­zung uni­ons­recht­li­cher Richt­li­nien für kom­mer­zi­elle Kom­mu­ni­ka­tion ein­sch­ließ­lich Wer­bung und Mar­ke­ting nicht vor­ent­hal­ten wer­den dür­fen.

Aus Art. 12 der Richt­li­nie 2010/31/EU folgt die Verpf­lich­tung des Immo­bi­li­en­mak­lers, not­wen­dige Anga­ben zum Ener­gie­ver­brauch in der Anzeige auf­zu­neh­men. Zu den wesent­li­chen Infor­ma­tio­nen, die ange­führt wer­den müs­sen, rech­nen die Art des Ener­gie­aus­wei­ses, der wesent­li­che Ener­gie­trä­ger, das Bau­jahr des Wohn­ge­bäu­des, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klasse und der Wert des End­e­n­er­gie­be­darfs oder End­e­n­er­gie­ver­brauchs.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für den Voll­text der Pres­se­mit­tei­lung kli­cken Sie bitte hier.


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