de en
Nexia Ebner Stolz

Aktuelles

Zahlungsanspruch des Mieters für Schönheitsreparaturen

BGH 3.12.2014, VIII ZR 224/13

Gewährt eine Klau­sel in einem For­mu­lar­miet­ver­trag dem Mie­ter einen Zah­lungs­an­spruch für selbst aus­geführte Schönheits­re­pa­ra­tu­ren, kann der Ver­mie­ter sich nicht nachträglich dar­auf be­ru­fen, diese selbst durchführen zu wol­len. Für ihn hat eine sol­che Klau­sel den Vor­teil, dass er bei Durchführung der Schönheits­re­pa­ra­tu­ren durch den Mie­ter ei­ge­nen Auf­wand für die Pla­nung und Ab­stim­mung der Ar­bei­ten mit dem Mie­ter er­spart und das Ri­siko man­gel­haf­ter Ausführung beim Mie­ter liegt.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger sind seit 1990 Mie­ter ei­ner - da­mals noch preis­ge­bun­de­nen - Woh­nung der Be­klag­ten in Ber­lin. Diese hat­ten sie da­mals noch von der Rechts­vorgänge­rin der Be­klag­ten ge­mie­tet.

§ 11 des Miet­ver­trags lau­tet:

"1. Die Kos­ten der Schönheits­re­pa­ra­tu­ren in­ner­halb der Woh­nung wer­den vom Ver­mie­ter ge­tra­gen.

2. Um­fang und Ausführung der Schönheits­re­pa­ra­tu­ren er­folgt im Rah­men der hierfür nach den Vor­schrif­ten der 2. Be­rech­nungs­ver­ord­nung § 28 (4) vor­ge­se­he­nen Kos­ten­ansätze.

3. So­fern der Mie­ter Schönheits­re­pa­ra­tu­ren selbst ausführt oder durch ent­spre­chende Fach­fir­men ausführen lässt, wer­den ihm auf An­trag die an­tei­li­gen Beträge, wie sie sich nach der obi­gen Ver­ord­nung er­rech­nen, aus­ge­zahlt, so­fern die Ausführung sach- und fach­ge­recht er­folgt ist."

In ei­ner Zu­satz­ver­ein­ba­rung ist be­stimmt:

"In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ih­nen ab­ge­schlos­se­nen Miet­ver­tra­ges wird hier­mit ver­ein­bart, dass der Mie­ter nach Durchführung von Schönheits­re­pa­ra­tu­ren, die durch nor­male Ab­nut­zung not­wen­dig wur­den, An­spruch auf Aus­zah­lung des hierfür in der Miete vor­ge­se­he­nen Be­tra­ges gemäß den je­weils gülti­gen Be­rech­nungs­ver­ord­nun­gen hat.

Als Ab­rech­nungs­mo­dus wird eine Zeit­spanne von 5 Jah­ren an­ge­setzt."

Die Be­klagte in­for­mierte die Kläger An­fang 2012 darüber, dass sie die Schönheits­re­pa­ra­tu­ren künf­tig selbst ausführen werde. Die Kläger lehn­ten dies ab und kündig­ten an, die Woh­nung nach Ab­lauf von min­des­tens fünf Jah­ren seit den letz­ten Schönheits­re­pa­ra­tu­ren selbst zu re­no­vie­ren. Im Mai 2012 teil­ten sie der Be­klag­ten mit, die Woh­nung sei jetzt re­no­viert, und ver­lang­ten - ent­spre­chend den Be­rech­nungs­vor­ga­ben in der Zu­satz­ver­ein­ba­rung - die Zah­lung von rund 2.440 €. Sie be­haup­te­ten, es habe Re­no­vie­rungs­be­darf be­stan­den und es seien alle Wände, De­cken, Türen und Heizkörper fach­ge­recht ge­stri­chen wor­den.

Das AG gab der Zah­lungs­klage statt; das LG wies sie ab. Auf die Re­vi­sion der Kläger hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und gab der Klage statt.

Die Gründe:
Der auf § 11 Zif­fer 3 des For­mu­lar­miet­ver­tra­ges i.V.m. der Zu­satz­ver­ein­ba­rung gestützte Zah­lungs­an­spruch setzte keine Zu­stim­mung der Be­klag­ten zur Ausführung der Schönheits­re­pa­ra­tu­ren durch die Kläger vor­aus, son­dern be­stimmte le­dig­lich, dass die Kläger als Mie­ter fällige Schönheits­re­pa­ra­tu­ren sach- und fach­ge­recht vor­ge­nom­men ha­ben. Dem Zah­lungs­an­spruch stand da­her nicht ent­ge­gen, dass die Be­klagte die Schönheits­re­pa­ra­tu­ren selbst durchführen wollte und dies den Klägern auch mit­ge­teilt hatte.

Für diese - den Klägern als Geg­nern der Klau­sel­ver­wen­de­rin güns­tigste - Aus­le­gung der Klau­sel spra­chen so­wohl der Wort­laut als auch eine Abwägung der be­rech­tig­ten bei­der­sei­ti­gen In­ter­es­sen. Schließlich bot die Klau­sel dem Mie­ter einen An­reiz, die Schönheits­re­pa­ra­tu­ren (kos­tengüns­tig) in Ei­gen­ar­beit durch­zuführen und dafür die "an­ge­spar­ten" Beträge, die den ei­ge­nen Auf­wand im Ein­zel­fall über­stei­gen können, aus­ge­zahlt zu er­hal­ten. Für den Ver­mie­ter hatte die Klau­sel den Vor­teil, dass er bei Durchführung der Schönheits­re­pa­ra­tu­ren durch den Mie­ter ei­ge­nen Auf­wand für die Pla­nung und Ab­stim­mung der Ar­bei­ten mit dem Mie­ter er­sparte und das Ri­siko man­gel­haf­ter Ausführung beim Mie­ter lag, der die Aus­zah­lung nur er­hal­ten sollte, wenn in­folge nor­ma­ler Ab­nut­zung er­for­der­li­che Schönheits­re­pa­ra­tu­ren durch ihn fach­ge­recht aus­geführt wor­den wa­ren.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
nach oben