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Zahlungsanspruch des Mieters für Schönheitsreparaturen

BGH 3.12.2014, VIII ZR 224/13

Gewährt eine Klausel in einem Formularmietvertrag dem Mieter einen Zahlungsanspruch für selbst ausgeführte Schönheitsreparaturen, kann der Vermieter sich nicht nachträglich darauf berufen, diese selbst durchführen zu wollen. Für ihn hat eine solche Klausel den Vorteil, dass er bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eigenen Aufwand für die Planung und Abstimmung der Arbeiten mit dem Mieter erspart und das Risiko mangelhafter Ausführung beim Mieter liegt.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger sind seit 1990 Mie­ter einer - damals noch preis­ge­bun­de­nen - Woh­nung der Beklag­ten in Ber­lin. Diese hat­ten sie damals noch von der Rechts­vor­gän­ge­rin der Beklag­ten gemie­tet.

§ 11 des Miet­ver­trags lau­tet:

"1. Die Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren inn­er­halb der Woh­nung wer­den vom Ver­mie­ter getra­gen.

2. Umfang und Aus­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren erfolgt im Rah­men der hier­für nach den Vor­schrif­ten der 2. Berech­nungs­ver­ord­nung § 28 (4) vor­ge­se­he­nen Kos­ten­an­sätze.

3. Sofern der Mie­ter Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst aus­führt oder durch ent­sp­re­chende Fach­fir­men aus­füh­ren lässt, wer­den ihm auf Antrag die antei­li­gen Beträge, wie sie sich nach der obi­gen Ver­ord­nung errech­nen, aus­ge­zahlt, sofern die Aus­füh­rung sach- und fach­ge­recht erfolgt ist."

In einer Zusatz­ve­r­ein­ba­rung ist bestimmt:

"In Ergän­zung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abge­sch­los­se­nen Miet­ver­tra­ges wird hier­mit ver­ein­bart, dass der Mie­ter nach Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, die durch nor­male Abnut­zung not­wen­dig wur­den, Anspruch auf Aus­zah­lung des hier­für in der Miete vor­ge­se­he­nen Betra­ges gemäß den jeweils gül­ti­gen Berech­nungs­ver­ord­nun­gen hat.

Als Abrech­nungs­mo­dus wird eine Zeit­spanne von 5 Jah­ren ange­setzt."

Die Beklagte infor­mierte die Klä­ger Anfang 2012 dar­über, dass sie die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren künf­tig selbst aus­füh­ren werde. Die Klä­ger lehn­ten dies ab und kün­dig­ten an, die Woh­nung nach Ablauf von min­des­tens fünf Jah­ren seit den letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst zu reno­vie­ren. Im Mai 2012 teil­ten sie der Beklag­ten mit, die Woh­nung sei jetzt reno­viert, und ver­lang­ten - ent­sp­re­chend den Berech­nungs­vor­ga­ben in der Zusatz­ve­r­ein­ba­rung - die Zah­lung von rund 2.440 €. Sie behaup­te­ten, es habe Reno­vie­rungs­be­darf bestan­den und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heiz­kör­per fach­ge­recht ges­tri­chen wor­den.

Das AG gab der Zah­lungs­klage statt; das LG wies sie ab. Auf die Revi­sion der Klä­ger hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und gab der Klage statt.

Die Gründe:
Der auf § 11 Zif­fer 3 des For­mular­miet­ver­tra­ges i.V.m. der Zusatz­ve­r­ein­ba­rung gestützte Zah­lungs­an­spruch setzte keine Zustim­mung der Beklag­ten zur Aus­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch die Klä­ger vor­aus, son­dern bestimmte ledig­lich, dass die Klä­ger als Mie­ter fäl­lige Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sach- und fach­ge­recht vor­ge­nom­men haben. Dem Zah­lungs­an­spruch stand daher nicht ent­ge­gen, dass die Beklagte die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren selbst durch­füh­ren wollte und dies den Klä­gern auch mit­ge­teilt hatte.

Für diese - den Klä­gern als Geg­nern der Klau­sel­ver­wen­de­rin güns­tigste - Aus­le­gung der Klau­sel spra­chen sowohl der Wort­laut als auch eine Abwä­gung der berech­tig­ten bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen. Sch­ließ­lich bot die Klau­sel dem Mie­ter einen Anreiz, die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren (kos­ten­güns­tig) in Eigen­ar­beit durch­zu­füh­ren und dafür die "ange­spar­ten" Beträge, die den eige­nen Auf­wand im Ein­zel­fall über­s­tei­gen kön­nen, aus­ge­zahlt zu erhal­ten. Für den Ver­mie­ter hatte die Klau­sel den Vor­teil, dass er bei Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch den Mie­ter eige­nen Auf­wand für die Pla­nung und Abstim­mung der Arbei­ten mit dem Mie­ter ersparte und das Risiko man­gel­haf­ter Aus­füh­rung beim Mie­ter lag, der die Aus­zah­lung nur erhal­ten sollte, wenn infolge nor­ma­ler Abnut­zung erfor­der­li­che Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch ihn fach­ge­recht aus­ge­führt wor­den waren.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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