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Verhältnis der Umsatzsteuer zur Grunderwerbsteuer

BFH 10.9.2015, V R 41/14

Vermittlungsleistungen eines atypischen Maklers mit Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG sind nicht gem. § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG steuerfrei.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin verpf­lich­tete sich gegen­über Grund­stücks­ei­gen­tü­mern in deren Namen Eigen­tums­woh­nun­gen zu einem Min­dest­ver­kauf­s­preis zu ver­äu­ßern. Über den Min­dest­ver­kauf­s­preis hin­aus­ge­hende Ver­kauf­s­er­löse stan­den der Klä­ge­rin als Ver­triebs­ent­gelt zu. Die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer erteil­ten der Klä­ge­rin allei­nige Ver­kaufs­rechte und "unwi­der­ruf­li­che Ver­kaufs­voll­mach­ten" sowie im Regel­fall nota­ri­elle Ver­kaufs­voll­mach­ten. Teil­weise wur­den die Ver­käufe von den Grund­stücks­ei­gen­tü­mern nach­träg­lich nota­ri­ell geneh­migt.

Nach den von der Klä­ge­rin und den Grund­stücks­ei­gen­tü­mern getrof­fe­nen Ver­ein­ba­run­gen soll­ten die Kauf­ver­träge zwi­schen den Grund­stücks­ei­gen­tü­mern und den Erwer­bern unmit­tel­bar zustande kom­men. Der Kauf­preis sollte von den Erwer­bern an die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer unmit­tel­bar gezahlt wer­den. Die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer soll­ten den Min­dest­ver­kauf­s­preis ein­be­hal­ten und den erziel­ten Mehr­er­lös als Ver­triebs­ent­gelt an die Klä­ge­rin abfüh­ren. Die Grund­stücks­ge­schäfte wur­den dem­ent­sp­re­chend unmit­tel­bar zwi­schen den Grund­stücks­ei­gen­tü­mern und den Erwer­bern abge­sch­los­sen.

Das Finanz­amt ging davon aus, dass die Klä­ge­rin als aty­pi­sche Mak­le­rin gegen­über den Grund­stücks­ei­gen­tü­mern nach § 1 Abs. 2 GrEStG steu­erpf­lich­tige Leis­tun­gen erbracht habe. Nach einer im Streit­jahr 2006 erfolg­ten Berich­ti­gung der den Grund­stücks­ei­gen­tü­mern erteil­ten Rech­nun­gen ent­hiel­ten diese ans­telle eines geson­der­ten Aus­wei­ses von Umsatz­steuer nun­mehr den Hin­weis auf die Steu­er­f­rei­heit nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG. Die als Gegen­leis­tung aus­ge­wie­se­nen Beträge blie­ben unve­r­än­dert. Auf­grund die­ser Rech­nungs­be­rich­ti­gun­gen machte sie in ihrer Umsatz­steu­er­jah­re­s­er­klär­ung 2006 eine ent­sp­re­chende Umsatz­min­de­rung gel­tend. Dem sch­loss sich das Finanz­amt nicht an.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Die Revi­sion der Klä­ge­rin hatte vor dem BFH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Die Klä­ge­rin erbrachte umsatz­steu­er­bare Leis­tun­gen. Diese sind nicht nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG steu­er­f­rei.

§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG bef­reit von der Umsatz­steuer die Umsätze, die unter das GrEStG fal­len. Die Ver­mitt­lungs­leis­tun­gen der Klä­ge­rin stel­len keine der­ar­ti­gen Umsätze dar. Die Klä­ge­rin erbrachte gegen­über den Grund­stücks­ei­gen­tü­mern Ver­mitt­lungs­leis­tun­gen. Ent­gelt für die Ver­mitt­lung war die Betei­li­gung der Klä­ge­rin am Ver­kauf­s­preis. Die Ver­träge, die die Klä­ge­rin mit den Grund­stücks­ei­gen­tü­mern abge­sch­los­sen hatte, sahen eine Verpf­lich­tung der Klä­ge­rin vor, für die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer Grund­stücks­ver­käufe zu ver­mit­teln. Die auf der Ver­mitt­lung beru­hen­den Ver­träge sch­loss die Klä­ge­rin nach den ihr erteil­ten Voll­mach­ten im Namen der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, nicht aber im eige­nen Namen mit den Erwer­bern ab.

Die Ver­mitt­lung ist für sich genom­men kein Umsatz, der unter das GrEStG fällt. Der Grun­d­er­werb­steuer unter­lie­gen nach § 1 Abs. 2 GrEStG auch Rechts­vor­gänge, die es ohne Begrün­dung eines Anspruchs auf Über­eig­nung einem ande­ren recht­lich oder wirt­schaft­lich ermög­li­chen, ein Grund­stück auf eigene Rech­nung zu ver­wer­ten. Der BFH wen­det diese Vor­schrift auch auf Rechts­vor­gänge an, bei denen ein aty­pi­scher Mak­ler auf­grund beson­de­rer Abre­den in einem Ver­mitt­lungs­auf­trag über Grund­stücks­ei­gen­tum eine Rechts­stel­lung erhält, die ihm eine "Chance zur Betei­li­gung an der Sub­stanz des Grund­stücks" ein­räumt und es ihm ermög­licht, das Grund­stück auf eigene Rech­nung zu ver­wer­ten, da der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer zum Abschluss von Kauf­ver­trä­gen mit vom Mak­ler benann­ten Käu­fern verpf­lich­tet ist und dem Mak­ler der über den fest­ge­leg­ten Min­dest­kauf­preis hin­aus­ge­hende Betrag als Ver­mitt­lung­s­pro­vi­sion zusteht.

Der nach § 1 Abs. 2 GrEStG der Grun­d­er­werb­steuer unter­lie­gende Rechts­vor­gang des aty­pi­schen Mak­ler­ver­tra­ges ist nicht iden­tisch mit der von der Klä­ge­rin erbrach­ten Ver­mitt­lungs­leis­tung. Die Ver­mitt­lungs­leis­tung ergibt sich aus dem der Klä­ge­rin erteil­ten Ver­mitt­lungs­auf­trag, wäh­rend der sich aus § 1 Abs. 2 GrEStG erge­bende Steu­er­tat­be­stand dar­auf beruht, dass der Ver­mitt­ler zusätz­lich zum Ver­mitt­lungs­auf­trag beson­dere Befug­nisse erhält, die ihm eine Ver­wer­tung auf eigene Rech­nung ermög­li­chen. Bestä­tigt wird die Tren­nung zwi­schen Ver­mitt­lung und Ver­wer­tungs­be­fug­nis dadurch, dass die Klä­ge­rin nicht auf der Grund­lage ihres Ver­mitt­lungs­ent­gelts zur Grun­d­er­werb­steuer her­an­ge­zo­gen wurde.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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