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Verhältnis der Umsatzsteuer zur Grunderwerbsteuer

BFH 10.9.2015, V R 41/14

Ver­mitt­lungs­leis­tun­gen ei­nes aty­pi­schen Mak­lers mit Ver­wer­tungs­be­fug­nis nach § 1 Abs. 2 GrEStG sind nicht gem. § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG steu­er­frei.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin ver­pflich­tete sich ge­genüber Grundstücks­ei­gentümern in de­ren Na­men Ei­gen­tums­woh­nun­gen zu einem Min­dest­ver­kaufs­preis zu veräußern. Über den Min­dest­ver­kaufs­preis hin­aus­ge­hende Ver­kaufs­erlöse stan­den der Kläge­rin als Ver­trieb­sent­gelt zu. Die Grundstücks­ei­gentümer er­teil­ten der Kläge­rin al­lei­nige Ver­kaufs­rechte und "un­wi­der­ruf­li­che Ver­kaufs­voll­mach­ten" so­wie im Re­gel­fall no­ta­ri­elle Ver­kaufs­voll­mach­ten. Teil­weise wur­den die Verkäufe von den Grundstücks­ei­gentümern nachträglich no­ta­ri­ell ge­neh­migt.

Nach den von der Kläge­rin und den Grundstücks­ei­gentümern ge­trof­fe­nen Ver­ein­ba­run­gen soll­ten die Kauf­verträge zwi­schen den Grundstücks­ei­gentümern und den Er­wer­bern un­mit­tel­bar zu­stande kom­men. Der Kauf­preis sollte von den Er­wer­bern an die Grundstücks­ei­gentümer un­mit­tel­bar ge­zahlt wer­den. Die Grundstücks­ei­gentümer soll­ten den Min­dest­ver­kaufs­preis ein­be­hal­ten und den er­ziel­ten Mehr­erlös als Ver­trieb­sent­gelt an die Kläge­rin abführen. Die Grundstücks­ge­schäfte wur­den dem­ent­spre­chend un­mit­tel­bar zwi­schen den Grundstücks­ei­gentümern und den Er­wer­bern ab­ge­schlos­sen.

Das Fi­nanz­amt ging da­von aus, dass die Kläge­rin als aty­pi­sche Mak­le­rin ge­genüber den Grundstücks­ei­gentümern nach § 1 Abs. 2 GrEStG steu­er­pflich­tige Leis­tun­gen er­bracht habe. Nach ei­ner im Streit­jahr 2006 er­folg­ten Be­rich­ti­gung der den Grundstücks­ei­gentümern er­teil­ten Rech­nun­gen ent­hiel­ten diese an­stelle ei­nes ge­son­der­ten Aus­wei­ses von Um­satz­steuer nun­mehr den Hin­weis auf die Steu­er­frei­heit nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG. Die als Ge­gen­leis­tung aus­ge­wie­se­nen Beträge blie­ben un­verändert. Auf­grund die­ser Rech­nungs­be­rich­ti­gun­gen machte sie in ih­rer Um­satz­steu­er­jah­res­erklärung 2006 eine ent­spre­chende Um­satz­min­de­rung gel­tend. Dem schloss sich das Fi­nanz­amt nicht an.

Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Die Re­vi­sion der Kläge­rin hatte vor dem BFH kei­nen Er­folg.

Die Gründe:
Die Kläge­rin er­brachte um­satz­steu­er­bare Leis­tun­gen. Diese sind nicht nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG steu­er­frei.

§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG be­freit von der Um­satz­steuer die Umsätze, die un­ter das GrEStG fal­len. Die Ver­mitt­lungs­leis­tun­gen der Kläge­rin stel­len keine der­ar­ti­gen Umsätze dar. Die Kläge­rin er­brachte ge­genüber den Grundstücks­ei­gentümern Ver­mitt­lungs­leis­tun­gen. Ent­gelt für die Ver­mitt­lung war die Be­tei­li­gung der Kläge­rin am Ver­kaufs­preis. Die Verträge, die die Kläge­rin mit den Grundstücks­ei­gentümern ab­ge­schlos­sen hatte, sa­hen eine Ver­pflich­tung der Kläge­rin vor, für die Grundstücks­ei­gentümer Grundstücks­verkäufe zu ver­mit­teln. Die auf der Ver­mitt­lung be­ru­hen­den Verträge schloss die Kläge­rin nach den ihr er­teil­ten Voll­mach­ten im Na­men der Grundstücks­ei­gentümer, nicht aber im ei­ge­nen Na­men mit den Er­wer­bern ab.

Die Ver­mitt­lung ist für sich ge­nom­men kein Um­satz, der un­ter das GrEStG fällt. Der Grund­er­werb­steuer un­ter­lie­gen nach § 1 Abs. 2 GrEStG auch Rechts­vorgänge, die es ohne Begründung ei­nes An­spruchs auf Übe­reig­nung einem an­de­ren recht­lich oder wirt­schaft­lich ermögli­chen, ein Grundstück auf ei­gene Rech­nung zu ver­wer­ten. Der BFH wen­det diese Vor­schrift auch auf Rechts­vorgänge an, bei de­nen ein aty­pi­scher Mak­ler auf­grund be­son­de­rer Ab­re­den in einem Ver­mitt­lungs­auf­trag über Grundstücks­ei­gen­tum eine Rechts­stel­lung erhält, die ihm eine "Chance zur Be­tei­li­gung an der Sub­stanz des Grundstücks" einräumt und es ihm ermöglicht, das Grundstück auf ei­gene Rech­nung zu ver­wer­ten, da der Grundstücks­ei­gentümer zum Ab­schluss von Kauf­verträgen mit vom Mak­ler be­nann­ten Käufern ver­pflich­tet ist und dem Mak­ler der über den fest­ge­leg­ten Min­dest­kauf­preis hin­aus­ge­hende Be­trag als Ver­mitt­lungs­pro­vi­sion zu­steht.

Der nach § 1 Abs. 2 GrEStG der Grund­er­werb­steuer un­ter­lie­gende Rechts­vor­gang des aty­pi­schen Mak­ler­ver­tra­ges ist nicht iden­ti­sch mit der von der Kläge­rin er­brach­ten Ver­mitt­lungs­leis­tung. Die Ver­mitt­lungs­leis­tung er­gibt sich aus dem der Kläge­rin er­teil­ten Ver­mitt­lungs­auf­trag, während der sich aus § 1 Abs. 2 GrEStG er­ge­bende Steu­er­tat­be­stand dar­auf be­ruht, dass der Ver­mitt­ler zusätz­lich zum Ver­mitt­lungs­auf­trag be­son­dere Be­fug­nisse erhält, die ihm eine Ver­wer­tung auf ei­gene Rech­nung ermögli­chen. Bestätigt wird die Tren­nung zwi­schen Ver­mitt­lung und Ver­wer­tungs­be­fug­nis da­durch, dass die Kläge­rin nicht auf der Grund­lage ih­res Ver­mitt­lungs­ent­gelts zur Grund­er­werb­steuer her­an­ge­zo­gen wurde.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
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