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Unzulässigkeit der Verwertung einer Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses bei streitigen Forderungen

BGH 7.5.2014, VIII ZR 234/13

Eine Vereinbarung, die dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten, ist unzulässig. Dies würde dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution widersprechen; gem. § 551 Abs. 3 S. 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin ist Mie­te­rin einer Woh­nung des Beklag­ten. Ver­ein­ba­rungs­ge­mäß zahlte die Klä­ge­rin 1.400 € auf ein Kau­ti­ons­konto. Eine Zusatz­ve­r­ein­ba­rung der Par­teien zum Miet­ver­trag bestimmt: "Der Ver­mie­ter kann sich wegen sei­ner fäl­li­gen Ansprüche bereits wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses aus der Kau­tion befrie­di­gen. Der Mie­ter ist in die­sem Fall verpf­lich­tet, die Kau­ti­ons­summe wie­der auf den ursprüng­li­chen Betrag zu erhöhen."

Als die Klä­ge­rin spä­ter eine Min­de­rung der Miete gel­tend machte, ließ sich der Beklagte wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses das Kau­ti­ons­gut­ha­ben aus­zah­len. Die Klä­ge­rin ver­langt, den Betrag wie­der dem Kau­ti­ons­konto gut­zu­sch­rei­ben und insol­venz­fest anzu­le­gen.

AG und LG gaben der Klage statt. Die Revi­sion des Beklag­ten blieb vor dem BGH ohne Erfolg.

Die Gründe:
Der Beklagte muss den an ihn aus­ge­zahl­ten Betrag wie­der dem Kau­ti­ons­konto gut­sch­rei­ben.

Der Beklagte war nicht berech­tigt, die Kau­tion wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses wegen der von der Klä­ge­rin bes­trit­te­nen Miet­for­de­run­gen in Anspruch zu neh­men. Das Vor­ge­hen des Beklag­ten wider­spricht dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Aus­druck gekom­me­nen Treu­hand­cha­rak­ter der Miet­kau­tion. Gem. § 551 Abs. 3 S. 3 BGB hat der Ver­mie­ter die ihm als Sicher­heit über­las­sene Geld­summe get­rennt von sei­nem Ver­mö­gen anzu­le­gen.

Mit die­ser For­mu­lie­rung wollte der Gesetz­ge­ber sicher­s­tel­len, dass der Mie­ter die Kau­tion nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses auch bei Insol­venz des Ver­mie­ters unge­sch­mä­lert zurü­ck­er­hält, soweit dem Ver­mie­ter keine gesi­cher­ten Ansprüche zuste­hen. Diese Ziel­set­zung würde unter­lau­fen, wenn der Ver­mie­ter die Miet­kau­tion bereits wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses auch wegen strei­ti­ger For­de­run­gen in Anspruch neh­men könnte. Die hier­von zum Nach­teil der Klä­ge­rin abwei­chende Zusatz­ve­r­ein­ba­rung zum Miet­ver­trag ist des­halb gem. § 551 Abs. 4 BGB unwirk­sam.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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