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Schadensersatzpflicht des Vermieters bei pflichtwidrig verweigerter Erlaubnis zur Untervermietung

BGH 11.6.2014, VIII ZR 349/13

Ver­sagt ein Ver­mie­ter dem Mie­ter ei­ner Drei­zim­mer­woh­nung, der sich aus be­ruf­li­chen Gründen meh­rere Jahre im Aus­land aufhält, die Un­ter­ver­mie­tung zweier Zim­mer, kann er sich hin­sicht­lich des Miet­aus­falls der Un­ter­ver­mie­tung scha­dens­er­satz­pflich­tig ma­chen. § 553 Abs. 1 BGB stellt we­der quan­ti­ta­tive Vor­ga­ben hin­sicht­lich des beim Mie­ter ver­blei­ben­den An­teils des Wohn­raums noch qua­li­ta­tive An­for­de­run­gen bezüglich sei­ner wei­te­ren Nut­zung durch den Mie­ter auf.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger sind seit 2001 Mie­ter ei­ner Drei­zim­mer­woh­nung der Be­klag­ten in Ham­burg. Da der der Kläger An­fang 2011 eine be­fris­tete mehrjährige Ar­beitstätig­keit in Ot­tawa auf­ge­nom­men hatte, hiel­ten sie sich seit No­vem­ber 2010 in Ka­nada auf. Mitte Au­gust 2010 un­ter­rich­te­ten sie die Haus­ver­wal­tung der Be­klag­ten von ih­rer Ab­sicht, die Woh­nung - mit Aus­nahme ei­nes von ih­nen wei­ter ge­nutz­ten Zim­mers - für vor­aus­sicht­lich zwei Jahre an eine na­ment­lich be­nannte In­ter­es­sen­tin un­ter­zu­ver­mie­ten.

Die Be­klagte ver­wei­gerte die Zu­stim­mung zur Un­ter­ver­mie­tung. Das AG ver­ur­teilte sie mit rechtskräfti­gem Ur­teil dazu, die Un­ter­ver­mie­tung der bei­den vor­de­ren Zim­mer der Woh­nung Ende 2012 an die von den Klägern be­nannte In­ter­es­sen­tin zu ge­stat­ten. Im vor­lie­gen­den Ver­fah­ren nah­men die Kläger die Be­klagte auf Zah­lung ent­gan­ge­ner Un­ter­miete im Zeit­raum vom 15.11.2010 bis 30.10.2011 i.H.v. ins­ge­samt 7.475 € nebst Zin­sen in An­spruch.

AG und LG ga­ben der Klage statt. Die vom LG zu­ge­las­sene Re­vi­sion der Be­klag­ten blieb vor dem BGH er­folg­los.

Die Gründe:
Den Klägern stand nach § 553 Abs. 1 BGB einen An­spruch auf Ge­stat­tung der Un­ter­ver­mie­tung der zwei vor­de­ren Zim­mer der Miet­woh­nung an die Un­ter­mietin­ter­es­sen­tin zu. Da die Be­klagte die Zu­stim­mung zur Un­ter­ver­mie­tung ver­wei­gert hatte, ver­letzte sie schuld­haft eine miet­ver­trag­li­che Pflicht und muss nun den dar­aus ent­stan­de­nen Scha­den (Miet­aus­fall) er­set­zen.

Der Wunsch der Kläger, im Hin­blick auf die (be­fris­tete) Ar­beitstätig­keit des Klägers im Aus­land von be­rufs­be­dingt ent­ste­hen­den Reise- und Woh­nungs­kos­ten ent­las­tet zu wer­den, stellte hier ein be­rech­tig­tes In­ter­esse zur Un­ter­ver­mie­tung ei­nes Teils der Woh­nung dar. Dem An­spruch auf Ge­stat­tung der Un­ter­ver­mie­tung stand auch nicht ent­ge­gen, dass die Kläger nur ein Zim­mer der Drei­zim­mer­woh­nung von der Un­ter­ver­mie­tung aus­nah­men und auch die­ses während ih­res Aus­land­auf­ent­halts nur ge­le­gent­lich zu Über­nach­tungs­zwe­cken nut­zen woll­ten. Denn § 553 Abs. 1 BGB stellt we­der quan­ti­ta­tive Vor­ga­ben hin­sicht­lich des beim Mie­ter ver­blei­ben­den An­teils des Wohn­raums noch qua­li­ta­tive An­for­de­run­gen bezüglich sei­ner wei­te­ren Nut­zung durch den Mie­ter auf.

Von ei­ner "Über­las­sung ei­nes Teils des Wohn­raums an Dritte" i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB ist re­gelmäßig be­reits dann aus­zu­ge­hen, wenn der Mie­ter den Ge­wahr­sam an dem Wohn­raum nicht vollständig auf­gibt. Hierfür genügt es, wenn er - wie hier - ein Zim­mer ei­ner größeren Woh­nung zurück­behält, um hierin Ein­rich­tungs­ge­genstände zu la­gern und/oder es ge­le­gent­lich zu Über­nach­tungs­zwe­cken zu nut­zen.

Die Be­klagte konnte sich hin­sicht­lich der Ver­wei­ge­rung auch nicht auf einen un­ver­schul­de­ten Rechts­irr­tum be­ru­fen. Die Tat­sa­che, dass die Frage, ob ein Mie­ter An­spruch auf Zu­stim­mung zur Un­ter­ver­mie­tung hat, wenn er einen mehrjähri­gen Aus­lands­auf­ent­halt an­tritt, während des­sen er den ihm ver­blei­ben­den Teil des Wohn­raums nur spo­ra­di­sch nut­zen wird, bis­lang noch nicht Ge­gen­stand ei­ner höchstrich­ter­li­chen Ent­schei­dung ge­we­sen ist, ent­las­tete die Be­klagte nicht von ih­rer recht­li­chen Fehl­ein­schätzung. Schließlich hätte sie sich mit Rück­sicht auf eine in­so­weit be­ste­hende Rechts­un­si­cher­heit nicht der Möglich­keit ver­schließen dürfen, dass sie zur Er­tei­lung der Er­laub­nis ver­pflich­tet war, und durfte das Ri­siko ei­ner Fehl­ein­schätzung nicht den Mie­tern zu­wei­sen.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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