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Schadensersatzpflicht des Vermieters bei pflichtwidrig verweigerter Erlaubnis zur Untervermietung

BGH 11.6.2014, VIII ZR 349/13

Versagt ein Vermieter dem Mieter einer Dreizimmerwohnung, der sich aus beruflichen Gründen mehrere Jahre im Ausland aufhält, die Untervermietung zweier Zimmer, kann er sich hinsichtlich des Mietausfalls der Untervermietung schadensersatzpflichtig machen. § 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger sind seit 2001 Mie­ter einer Drei­zim­mer­woh­nung der Beklag­ten in Ham­burg. Da der der Klä­ger Anfang 2011 eine befris­tete mehr­jäh­rige Arbeit­stä­tig­keit in Ottawa auf­ge­nom­men hatte, hiel­ten sie sich seit Novem­ber 2010 in Kanada auf. Mitte August 2010 unter­rich­te­ten sie die Haus­ver­wal­tung der Beklag­ten von ihrer Absicht, die Woh­nung - mit Aus­nahme eines von ihnen wei­ter genutz­ten Zim­mers - für vor­aus­sicht­lich zwei Jahre an eine nament­lich benannte Inter­es­sen­tin unter­zu­ver­mie­ten.

Die Beklagte ver­wei­gerte die Zustim­mung zur Unter­ver­mie­tung. Das AG ver­ur­teilte sie mit rechts­kräf­ti­gem Urteil dazu, die Unter­ver­mie­tung der bei­den vor­de­ren Zim­mer der Woh­nung Ende 2012 an die von den Klä­gern benannte Inter­es­sen­tin zu gestat­ten. Im vor­lie­gen­den Ver­fah­ren nah­men die Klä­ger die Beklagte auf Zah­lung ent­gan­ge­ner Unter­miete im Zei­traum vom 15.11.2010 bis 30.10.2011 i.H.v. ins­ge­s­amt 7.475 € nebst Zin­sen in Anspruch.

AG und LG gaben der Klage statt. Die vom LG zuge­las­sene Revi­sion der Beklag­ten blieb vor dem BGH erfolg­los.

Die Gründe:
Den Klä­gern stand nach § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Gestat­tung der Unter­ver­mie­tung der zwei vor­de­ren Zim­mer der Miet­woh­nung an die Unter­mietin­ter­es­sen­tin zu. Da die Beklagte die Zustim­mung zur Unter­ver­mie­tung ver­wei­gert hatte, ver­letzte sie schuld­haft eine miet­ver­trag­li­che Pflicht und muss nun den dar­aus ent­stan­de­nen Scha­den (Mie­t­aus­fall) erset­zen.

Der Wunsch der Klä­ger, im Hin­blick auf die (befris­tete) Arbeit­stä­tig­keit des Klä­gers im Aus­land von berufs­be­dingt ent­ste­hen­den Reise- und Woh­nungs­kos­ten ent­las­tet zu wer­den, stellte hier ein berech­tig­tes Inter­esse zur Unter­ver­mie­tung eines Teils der Woh­nung dar. Dem Anspruch auf Gestat­tung der Unter­ver­mie­tung stand auch nicht ent­ge­gen, dass die Klä­ger nur ein Zim­mer der Drei­zim­mer­woh­nung von der Unter­ver­mie­tung aus­nah­men und auch die­ses wäh­rend ihres Aus­land­au­f­ent­halts nur gele­gent­lich zu Über­nach­tungs­zwe­cken nut­zen woll­ten. Denn § 553 Abs. 1 BGB stellt weder quan­ti­ta­tive Vor­ga­ben hin­sicht­lich des beim Mie­ter ver­b­lei­ben­den Anteils des Wohn­raums noch qua­li­ta­tive Anfor­de­run­gen bezüg­lich sei­ner wei­te­ren Nut­zung durch den Mie­ter auf.

Von einer "Über­las­sung eines Teils des Wohn­raums an Dritte" i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB ist regel­mä­ßig bereits dann aus­zu­ge­hen, wenn der Mie­ter den Gewahr­sam an dem Wohn­raum nicht voll­stän­dig auf­gibt. Hier­für genügt es, wenn er - wie hier - ein Zim­mer einer grö­ße­ren Woh­nung zurück­be­hält, um hie­rin Ein­rich­tungs­ge­gen­stände zu lagern und/oder es gele­gent­lich zu Über­nach­tungs­zwe­cken zu nut­zen.

Die Beklagte konnte sich hin­sicht­lich der Ver­wei­ge­rung auch nicht auf einen unver­schul­de­ten Recht­s­irr­tum beru­fen. Die Tat­sa­che, dass die Frage, ob ein Mie­ter Anspruch auf Zustim­mung zur Unter­ver­mie­tung hat, wenn er einen mehr­jäh­ri­gen Aus­lands­au­f­ent­halt antritt, wäh­rend des­sen er den ihm ver­b­lei­ben­den Teil des Wohn­raums nur spo­ra­disch nut­zen wird, bis­lang noch nicht Gegen­stand einer höch­s­trich­ter­li­chen Ent­schei­dung gewe­sen ist, ent­las­tete die Beklagte nicht von ihrer recht­li­chen Feh­l­ein­schät­zung. Sch­ließ­lich hätte sie sich mit Rück­sicht auf eine inso­weit beste­hende Recht­s­un­si­cher­heit nicht der Mög­lich­keit ver­sch­lie­ßen dür­fen, dass sie zur Ertei­lung der Erlaub­nis verpf­lich­tet war, und durfte das Risiko einer Feh­l­ein­schät­zung nicht den Mie­tern zuwei­sen.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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