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Maßgeblichkeit einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung im Hinblick auf die Berechnung der AfA

BFH 16.9.2015, IX R 12/14

Eine ver­trag­li­che Kauf­preis­auf­tei­lung von Grundstück und Gebäude ist grundsätz­lich auch der Be­rech­nung der AfA auf das Gebäude zu Grunde zu le­gen. Ver­ein­ba­run­gen der Ver­trags­par­teien über Ein­zel­preise für Ein­zel­wirt­schaftsgüter bin­den al­ler­dings nicht, wenn sie nur zum Schein ge­trof­fen wur­den, einen Ge­stal­tungs­miss­brauch dar­stel­len oder die rea­len Wert­verhält­nisse in grundsätz­li­cher Weise ver­feh­len und wirt­schaft­lich nicht halt­bar er­schei­nen.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger er­warb im No­vem­ber 2000 zwei Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Ober­ge­schoss des­sel­ben Hau­ses für je rd. 500.000 DM. Da­bei ent­fie­len lt. Ver­trag auf jede Woh­nungs­ein­heit/Gebäude 300.000 DM und auf den an­tei­li­gen Grund und Bo­den 200.000 DM. Dies ent­spricht ei­ner Kauf­preis­ver­tei­lung von 60 % auf das Gebäude und 40 % auf den Grund und Bo­den. Be­sitz, Nut­zen und Las­ten gin­gen mit Kauf­preis­zah­lung per 1.7.2001 über.

Die Kläger erklärten Ver­luste aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung un­ter Berück­sich­ti­gung ei­ner Ab­set­zung für Ab­nut­zung (AfA) auf den Gebäude­an­schaf­fungs­wert von rd. 600.000 DM (60 % von Ge­samt­an­schaf­fungs­kos­ten über rd. 1 Mio. DM). Das Fi­nanz­amt setzte die Ein­kom­men­steuer da­von ab­wei­chend un­ter Zu­grund­le­gung ei­nes Gebäude­wer­tes von 35 % fest. Im Rah­men des Ein­spruchs­ver­fah­rens ließ das Fi­nanz­amt eine Kauf­preis­auf­tei­lung im qua­li­fi­zier­ten Sach­wert­ver­fah­ren durch einen Bau­sach­verständi­gen durchführen, der für die bei­den Ei­gen­tums­woh­nun­gen einen Gebäude­wert­an­teil i.H.v. 24 % und 23 % fest­stellte. Für 2001 er­gab sich hier­aus eine AfA für sechs Mo­nate von rd. 2.450 DM und für 2002 von rd. 2.500 €. Das Fi­nanz­amt setzte die Ein­kom­men­steuer 2001 und 2002 ent­spre­chend erhöht fest.

Mit der Klage mach­ten die Kläger gel­tend, die im Kauf­ver­trag ausdrück­lich ge­re­gelte Auf­tei­lung sei zu Grunde zu le­gen, zu­mal die Rich­tig­keit durch eine gut­ach­ter­li­che Stel­lung­nahme ei­nes Di­plom-In­ge­nieurs be­legt sei, wor­aus her­vor­gehe, dass an­ge­sichts der all­ge­mei­nen Markt­lage, der Nach­bar­schafts­be­bau­ung so­wie wei­te­rer wert­be­ein­flus­sen­der Merk­male des Grundstücks ein Ab­schlag vom Bo­den­richt­wert per 1.1.2002 i.H.v. 15 % ge­recht­fer­tigt und an­ge­mes­sen sei.

Das FG gab der Klage ganz über­wie­gend statt. Auf die Re­vi­sion des Fi­nanz­amts hob der BFH das Ur­teil auf und ver­wies die Sa­che zur an­der­wei­ti­gen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Die Gründe:
Die Fest­stel­lun­gen des FG tra­gen des­sen Bestäti­gung der ver­trag­li­chen Kauf­preis­auf­tei­lung und da­mit die Be­stim­mung der Höhe der streit­be­fan­ge­nen Gebäude-AfA nicht.

Die Höhe der Gebäude-AfA rich­tet sich nach den An­schaf­fungs­kos­ten für das Gebäude (§ 7 Abs. 1 EStG). Die Höhe der An­schaf­fungs­kos­ten bil­det die Grund­lage für die Be­stim­mung der AfA. Wurde die ent­spre­chende Kauf­preis­auf­tei­lung im Kauf­ver­trag vor­ge­nom­men, sind diese ver­ein­bar­ten und be­zahl­ten An­schaf­fungs­kos­ten grundsätz­lich auch der Be­steue­rung zu Grunde zu le­gen. Ver­ein­ba­run­gen der Ver­trags­par­teien über Ein­zel­preise für Ein­zel­wirt­schaftsgüter bin­den al­ler­dings nicht, wenn An­halts­punkte dafür be­ste­hen, der Kauf­preis sei nur zum Schein be­stimmt wor­den oder die Vor­aus­set­zun­gen ei­nes Ge­stal­tungs­miss­brauchs i.S.v. § 42 AO seien ge­ge­ben.

Auch mit ei­ner nach all­ge­mei­nen Grundsätzen der Be­steue­rung zu Grunde zu le­gen­den Ver­ein­ba­rung können die Par­teien je­doch an­ge­sichts der ge­bo­te­nen Tat­be­standsmäßig­keit der Be­steue­rung nicht die Höhe der Steuer des Käufers - kon­kret sei­ner AfA - ge­stal­ten. Des­halb hat das FG im Rah­men der Er­mitt­lung der AfA-Be­mes­sungs­grund­lage im Ein­zel­fall zu prüfen, ob nen­nens­werte Zwei­fel an der ver­trag­li­chen Auf­tei­lung be­ste­hen. Es darf sich nicht dar­auf be­schränken, die ver­trag­li­che Auf­tei­lung steu­er­recht­lich nach­zu­voll­zie­hen, son­dern hat das Er­geb­nis durch wei­tere Umstände, ins­be­son­dere der ob­jek­tiv am Markt er­ziel­ba­ren Preise bzw. Ver­kehrs­werte zu ve­ri­fi­zie­ren.

Eine we­sent­li­che Dis­kre­panz zu den Bo­den­richt­wer­ten recht­fer­tigt es aber nicht ohne wei­te­res, diese an die Stelle der ver­ein­bar­ten Werte zu set­zen oder die auf Grund und Gebäude ent­fal­len­den An­schaf­fungs­kos­ten zu schätzen. Es han­delt sich le­dig­lich um ein In­diz dafür, dass die ver­trag­li­che Auf­tei­lung ggf. nicht die rea­len Werte wie­der­gibt. Ein sol­ches In­diz kann durch an­dere In­di­zien entkräftet wer­den. Das FG hat die Ge­samt­umstände des Kauf­ob­jekts auf­zuklären und da­hin­ge­hend zu würdi­gen, ob be­son­dere As­pekte die Ab­wei­chung nach­voll­zieh­bar er­schei­nen las­sen. Eine Kor­rek­tur der von den Par­teien ge­trof­fe­nen Auf­tei­lung des An­schaf­fungs­prei­ses auf Grund und Gebäude ist le­dig­lich ge­bo­ten, wenn sie die rea­len Wert­verhält­nisse in grundsätz­li­cher Weise ver­fehlt und wirt­schaft­lich nicht halt­bar er­scheint.

Nach all­dem hat das FG im Streit­fall keine hin­rei­chende Würdi­gung der kon­kre­ten Wert­verhält­nisse der Kauf­ob­jekte vor­ge­nom­men. Es hat die Ab­wei­chung der ver­trag­li­chen Kauf­preis­auf­tei­lung von dem zum Zeit­punkt des Kauf­ab­schlus­ses gel­ten­den Bo­den­richt­wert we­der kon­kre­ti­siert noch seine In­dizwir­kung er­kannt. Wei­ter hat es die Ge­samt­umstände von Grundstück und Gebäude nicht um­fas­send gewürdigt, um kon­krete An­halts­punkte her­aus­zu­ar­bei­ten, die die ver­trag­li­che Auf­tei­lung ggf. als nach­voll­zieh­bar er­schei­nen las­sen. Der bloße Hin­weis auf all­ge­mein fal­lende Bo­den­richt­werte genügt dem nicht.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
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