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Maßgeblichkeit einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung im Hinblick auf die Berechnung der AfA

BFH 16.9.2015, IX R 12/14

Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude ist grundsätzlich auch der Berechnung der AfA auf das Gebäude zu Grunde zu legen. Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn sie nur zum Schein getroffen wurden, einen Gestaltungsmissbrauch darstellen oder die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlen und wirtschaftlich nicht haltbar erscheinen.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger erwarb im Novem­ber 2000 zwei Eigen­tums­woh­nun­gen im Ober­ge­schoss des­sel­ben Hau­ses für je rd. 500.000 DM. Dabei ent­fie­len lt. Ver­trag auf jede Woh­nungs­ein­heit/Gebäude 300.000 DM und auf den antei­li­gen Grund und Boden 200.000 DM. Dies ent­spricht einer Kauf­p­reis­ver­tei­lung von 60 % auf das Gebäude und 40 % auf den Grund und Boden. Besitz, Nut­zen und Las­ten gin­gen mit Kauf­p­reis­zah­lung per 1.7.2001 über.

Die Klä­ger erklär­ten Ver­luste aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung unter Berück­sich­ti­gung einer Abset­zung für Abnut­zung (AfA) auf den Gebäu­de­an­schaf­fungs­wert von rd. 600.000 DM (60 % von Gesam­t­an­schaf­fungs­kos­ten über rd. 1 Mio. DM). Das Finanz­amt setzte die Ein­kom­men­steuer davon abwei­chend unter Zugrund­le­gung eines Gebäu­de­wer­tes von 35 % fest. Im Rah­men des Ein­spruchs­ver­fah­rens ließ das Finanz­amt eine Kauf­p­reis­auf­tei­lung im qua­li­fi­zier­ten Sach­wert­ver­fah­ren durch einen Bau­sach­ver­stän­di­gen durch­füh­ren, der für die bei­den Eigen­tums­woh­nun­gen einen Gebäu­de­wert­an­teil i.H.v. 24 % und 23 % fest­s­tellte. Für 2001 ergab sich hier­aus eine AfA für sechs Monate von rd. 2.450 DM und für 2002 von rd. 2.500 €. Das Finanz­amt setzte die Ein­kom­men­steuer 2001 und 2002 ent­sp­re­chend erhöht fest.

Mit der Klage mach­ten die Klä­ger gel­tend, die im Kauf­ver­trag aus­drück­lich gere­gelte Auf­tei­lung sei zu Grunde zu legen, zumal die Rich­tig­keit durch eine gut­ach­ter­li­che Stel­lung­nahme eines Dip­lom-Inge­nieurs belegt sei, wor­aus her­vor­gehe, dass ange­sichts der all­ge­mei­nen Markt­lage, der Nach­bar­schafts­be­bau­ung sowie wei­te­rer wert­be­ein­flus­sen­der Merk­male des Grund­stücks ein Abschlag vom Boden­richt­wert per 1.1.2002 i.H.v. 15 % gerecht­fer­tigt und ange­mes­sen sei.

Das FG gab der Klage ganz über­wie­gend statt. Auf die Revi­sion des Finanzamts hob der BFH das Urteil auf und ver­wies die Sache zur ander­wei­ti­gen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Die Gründe:
Die Fest­stel­lun­gen des FG tra­gen des­sen Bestä­ti­gung der ver­trag­li­chen Kauf­p­reis­auf­tei­lung und damit die Bestim­mung der Höhe der streit­be­fan­ge­nen Gebäude-AfA nicht.

Die Höhe der Gebäude-AfA rich­tet sich nach den Anschaf­fungs­kos­ten für das Gebäude (§ 7 Abs. 1 EStG). Die Höhe der Anschaf­fungs­kos­ten bil­det die Grund­lage für die Bestim­mung der AfA. Wurde die ent­sp­re­chende Kauf­p­reis­auf­tei­lung im Kauf­ver­trag vor­ge­nom­men, sind diese ver­ein­bar­ten und bezahl­ten Anschaf­fungs­kos­ten grund­sätz­lich auch der Besteue­rung zu Grunde zu legen. Ver­ein­ba­run­gen der Ver­trag­s­par­teien über Ein­zel­p­reise für Ein­zel­wirt­schafts­gü­ter bin­den aller­dings nicht, wenn Anhalts­punkte dafür beste­hen, der Kauf­preis sei nur zum Schein bestimmt wor­den oder die Vor­aus­set­zun­gen eines Gestal­tungs­miss­brauchs i.S.v. § 42 AO seien gege­ben.

Auch mit einer nach all­ge­mei­nen Grund­sät­zen der Besteue­rung zu Grunde zu legen­den Ver­ein­ba­rung kön­nen die Par­teien jedoch ange­sichts der gebo­te­nen Tat­be­stands­mä­ß­ig­keit der Besteue­rung nicht die Höhe der Steuer des Käu­fers - kon­k­ret sei­ner AfA - gestal­ten. Des­halb hat das FG im Rah­men der Ermitt­lung der AfA-Bemes­sungs­grund­lage im Ein­zel­fall zu prü­fen, ob nen­nens­werte Zwei­fel an der ver­trag­li­chen Auf­tei­lung beste­hen. Es darf sich nicht dar­auf beschrän­ken, die ver­trag­li­che Auf­tei­lung steu­er­recht­lich nach­zu­voll­zie­hen, son­dern hat das Ergeb­nis durch wei­tere Umstände, ins­be­son­dere der objek­tiv am Markt erziel­ba­ren Preise bzw. Ver­kehrs­werte zu veri­fi­zie­ren.

Eine wesent­li­che Dis­k­re­panz zu den Boden­richt­wer­ten recht­fer­tigt es aber nicht ohne wei­te­res, diese an die Stelle der ver­ein­bar­ten Werte zu set­zen oder die auf Grund und Gebäude ent­fal­len­den Anschaf­fungs­kos­ten zu schät­zen. Es han­delt sich ledig­lich um ein Indiz dafür, dass die ver­trag­li­che Auf­tei­lung ggf. nicht die rea­len Werte wie­der­gibt. Ein sol­ches Indiz kann durch andere Indi­zien ent­kräf­tet wer­den. Das FG hat die Gesam­t­um­stände des Kauf­ob­jekts auf­zu­klä­ren und dahin­ge­hend zu wür­di­gen, ob beson­dere Aspekte die Abwei­chung nach­voll­zieh­bar erschei­nen las­sen. Eine Kor­rek­tur der von den Par­teien getrof­fe­nen Auf­tei­lung des Anschaf­fung­s­p­rei­ses auf Grund und Gebäude ist ledig­lich gebo­ten, wenn sie die rea­len Wert­ver­hält­nisse in grund­sätz­li­cher Weise ver­fehlt und wirt­schaft­lich nicht halt­bar erscheint.

Nach all­dem hat das FG im Streit­fall keine hin­rei­chende Wür­di­gung der kon­k­re­ten Wert­ver­hält­nisse der Kauf­ob­jekte vor­ge­nom­men. Es hat die Abwei­chung der ver­trag­li­chen Kauf­p­reis­auf­tei­lung von dem zum Zeit­punkt des Kau­f­ab­schlus­ses gel­ten­den Boden­richt­wert weder kon­k­re­ti­siert noch seine Indiz­wir­kung erkannt. Wei­ter hat es die Gesam­t­um­stände von Grund­stück und Gebäude nicht umfas­send gewür­digt, um kon­k­rete Anhalts­punkte her­aus­zu­ar­bei­ten, die die ver­trag­li­che Auf­tei­lung ggf. als nach­voll­zieh­bar erschei­nen las­sen. Der bloße Hin­weis auf all­ge­mein fal­lende Boden­richt­werte genügt dem nicht.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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