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Keine notarielle Beurkundung der zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts erforderlichen Einigung

BGH 8.4.2016, V ZR 73/15

Die zur Be­stel­lung ei­nes ding­li­chen Vor­kaufs­rechts gem. § 873 BGB er­for­der­li­che Ei­ni­gung muss, an­ders als das Ver­pflich­tungs­ge­schäft, nicht no­ta­ri­ell be­ur­kun­det wer­den (in­so­weit Auf­gabe von BGH-Urt. v. 7.11.1990, Az.: XII ZR 11/89). Nach dem Grund­satz der Form­frei­heit kann da­von aus­ge­gan­gen wer­den, dass eine be­son­dere Form nur dann ein­ge­hal­ten wer­den muss, wenn das Ge­setz dies ausdrück­lich vor­schreibt.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger ist Ei­gentümer ei­nes un­be­bau­ten Grundstücks, das hin­ter einem an eine öff­ent­li­che Straße an­gren­zen­den Grundstück der Be­klag­ten liegt. Ur­sprüng­lich stan­den beide Grundstücke im Ei­gen­tum der Großtante des Klägers. Diese hatte 1969 mit no­ta­ri­el­lem Tes­ta­ment ihre Schwes­ter (die Großmut­ter des Klägers) als Vor­er­bin, als Nach­er­ben und Vor­er­ben des zwei­ten Nach­er­ben de­ren Sohn (den Va­ter des Klägers) und als zwei­ten Nach­er­ben den Kläger ein­ge­setzt. Fer­ner ord­nete sie die Tes­ta­ments­voll­stre­ckung an, bis "der Sohn die Erb­schaft an­ge­tre­ten hat und sämt­li­che Nach­lass­ver­bind­lich­kei­ten erfüllt sind". Die Erb­las­se­rin ver­st­arb 1972. Der Nach­er­ben- so­wie der Tes­ta­ments­voll­stre­cker­ver­merk wur­den im Mai 1973 in das Grund­buch ein­ge­tra­gen.

Mit no­ta­ri­el­lem Ver­trag aus De­zem­ber 1973 ver­schenkte die Großmut­ter des Klägers beide Grundstücke an den Sohn und Va­ter des Klägers, der als Ei­gentümer in die Grundbücher ein­ge­tra­gen wurde. Mit no­ta­ri­el­lem Ver­trag aus Ok­to­ber 1979, dem der Va­ter des Klägers bei­ge­tre­ten war, ver­kaufte der Tes­ta­ments­voll­stre­cker das an die Straße an­gren­zende Grundstück an die Be­klag­ten. Da­bei ver­ein­bar­ten die Be­klag­ten, der Va­ter des Klägers und der Tes­ta­ments­voll­stre­cker, dass die Be­klag­ten ein Geh- und Fahr­recht zu­guns­ten des hin­te­ren Grundstücks einräumen soll­ten. Im Ge­gen­zug wurde ver­ein­bart, dass den Be­klag­ten hin­sicht­lich des hin­te­ren Grundstücks ein auf den ers­ten Ver­kaufs­fall be­schränk­tes ding­li­ches Vor­kaufs­recht ein­geräumt wer­den sollte. Diese Ab­re­den fan­den in dem no­ta­ri­el­len Ver­trag kei­nen Nie­der­schlag. Die Par­teien er­teil­ten je­doch je­weils die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung. Beide Rechte wur­den in die je­wei­li­gen Grundbücher ein­ge­tra­gen.

Der Va­ter des Klägers ver­st­arb 2007, wor­auf­hin der Kläger sein Grundstück an einen wei­te­ren an­gren­zen­den Nach­barn ver­kaufte. Die Be­klag­ten übten im Sep­tem­ber 2013 das Vor­kaufs­recht aus. Das LG gab der auf Be­wil­li­gung der Löschung des Vor­kaufs­rechts ge­rich­te­ten Klage statt; das OLG wies sie ab. Die Re­vi­sion des Klägers blieb vor dem BGH er­folg­los.

Die Gründe:
Ein Grund­buch­be­rich­ti­gungs­an­spruch des Klägers gem. § 894 BGB war zu ver­nei­nen, denn das Grund­buch ist hin­sicht­lich des ding­li­chen Vor­kaufs­rechts nicht un­rich­tig.

Die zur Be­stel­lung ei­nes ding­li­chen Vor­kaufs­rechts gem. § 873 BGB er­for­der­li­che Ei­ni­gung muss, an­ders als das Ver­pflich­tungs­ge­schäft, nicht no­ta­ri­ell be­ur­kun­det wer­den (in­so­weit Auf­gabe von BGH-Urt. v. 7.11.1990, Az.: XII ZR 11/89). Nach dem Grund­satz der Form­frei­heit kann da­von aus­ge­gan­gen wer­den, dass eine be­son­dere Form nur dann ein­ge­hal­ten wer­den muss, wenn das Ge­setz dies ausdrück­lich vor­schreibt. Eine sol­che Be­stim­mung enthält das Ge­setz für die Ei­ni­gung gem. § 873 BGB al­ler­dings nicht. Nur grund­buch­recht­lich soll die für die Ein­tra­gung der Rechtsände­rung in das Grund­buch er­for­der­li­che Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung durch öff­ent­li­che oder öff­ent­lich be­glau­bigte Ur­kun­den nach­ge­wie­sen wer­den.

Auch aus § 313 S. 1 BGB a.F. bzw. § 311b Abs. 1 S. 1 BGB lässt sich ein auf das Erfüllungs­ge­schäft be­zo­ge­nes For­mer­for­der­nis nicht her­lei­ten. Die Vor­schrift re­gelt nach Wort­laut und sys­te­ma­ti­scher Stel­lung nur das schuld­recht­li­che Ver­pflich­tungs­ge­schäft. Ihre ana­loge An­wen­dung schei­det schon in Er­man­ge­lung ei­ner plan­wid­ri­gen Re­ge­lungslücke aus, weil das Erfüllungs­ge­schäft nach dem das deut­sche Recht be­herr­schen­den Tren­nungs­prin­zip be­wusst ei­ge­nen Re­geln un­ter­wor­fen wird. Die Form­bedürf­tig­keit wi­der­spräche zu­dem der in § 925 Abs. 1 BGB ent­hal­te­nen Re­ge­lung für die Auf­las­sung, die als Ei­ni­gung i.S.v. § 873 BGB auf die Über­tra­gung des Ei­gen­tums an einem Grundstück ge­rich­tet ist. Da selbst die Auf­las­sung nicht no­ta­ri­ell be­ur­kun­det, son­dern (nur) vor der zuständi­gen Stelle erklärt wer­den muss.

Schließlich war auch ein An­spruch auf Be­rich­ti­gung des Grund­buchs un­ter dem Ge­sichts­punkt der un­ge­recht­fer­tig­ten Be­rei­che­rung zu ver­nei­nen. Denn der für die Be­stel­lung des ding­li­chen Vor­kaufs­rechts er­for­der­li­che Rechts­grund lag in der dar­auf be­zo­ge­nen schuld­recht­li­chen Ver­ein­ba­rung. Zwar war der Kauf­ver­trag auf­grund der nicht be­ur­kun­de­ten Ne­ben­ab­re­den gem. § 139 BGB zunächst ins­ge­samt for­mun­wirk­sam; die­ser Man­gel war je­doch durch die er­folgte Ei­ni­gung und den Voll­zug der Ab­re­den in den je­wei­li­gen Grundbüchern gem. § 313 S. 2 BGB a.F. ge­heilt wor­den.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für den Voll­text der Ent­schei­dung kli­cken Sie bitte hier.
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