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Keine notarielle Beurkundung der zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts erforderlichen Einigung

BGH 8.4.2016, V ZR 73/15

Die zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts gem. § 873 BGB erforderliche Einigung muss, anders als das Verpflichtungsgeschäft, nicht notariell beurkundet werden (insoweit Aufgabe von BGH-Urt. v. 7.11.1990, Az.: XII ZR 11/89). Nach dem Grundsatz der Formfreiheit kann davon ausgegangen werden, dass eine besondere Form nur dann eingehalten werden muss, wenn das Gesetz dies ausdrücklich vorschreibt.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger ist Eigen­tü­mer eines unbe­bau­ten Grund­stücks, das hin­ter einem an eine öff­ent­li­che Straße ang­ren­zen­den Grund­stück der Beklag­ten liegt. Ursprüng­lich stan­den beide Grund­stü­cke im Eigen­tum der Großt­ante des Klä­gers. Diese hatte 1969 mit nota­ri­el­lem Tes­ta­ment ihre Schwes­ter (die Groß­mut­ter des Klä­gers) als Vor­er­bin, als Nach­er­ben und Vor­er­ben des zwei­ten Nach­er­ben deren Sohn (den Vater des Klä­gers) und als zwei­ten Nach­er­ben den Klä­ger ein­ge­setzt. Fer­ner ord­nete sie die Tes­ta­ments­voll­st­re­ckung an, bis "der Sohn die Erb­schaft ange­t­re­ten hat und sämt­li­che Nach­lass­ver­bind­lich­kei­ten erfüllt sind". Die Erb­las­se­rin ver­starb 1972. Der Nach­er­ben- sowie der Tes­ta­ments­voll­st­re­cker­ver­merk wur­den im Mai 1973 in das Grund­buch ein­ge­tra­gen.

Mit nota­ri­el­lem Ver­trag aus Dezem­ber 1973 ver­schenkte die Groß­mut­ter des Klä­gers beide Grund­stü­cke an den Sohn und Vater des Klä­gers, der als Eigen­tü­mer in die Grund­bücher ein­ge­tra­gen wurde. Mit nota­ri­el­lem Ver­trag aus Oktober 1979, dem der Vater des Klä­gers bei­ge­t­re­ten war, ver­kaufte der Tes­ta­ments­voll­st­re­cker das an die Straße ang­ren­zende Grund­stück an die Beklag­ten. Dabei ver­ein­bar­ten die Beklag­ten, der Vater des Klä­gers und der Tes­ta­ments­voll­st­re­cker, dass die Beklag­ten ein Geh- und Fahr­recht zuguns­ten des hin­te­ren Grund­stücks ein­räu­men soll­ten. Im Gegen­zug wurde ver­ein­bart, dass den Beklag­ten hin­sicht­lich des hin­te­ren Grund­stücks ein auf den ers­ten Ver­kaufs­fall beschränk­tes ding­li­ches Vor­kaufs­recht ein­ge­räumt wer­den sollte. Diese Abre­den fan­den in dem nota­ri­el­len Ver­trag kei­nen Nie­der­schlag. Die Par­teien erteil­ten jedoch jeweils die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung. Beide Rechte wur­den in die jewei­li­gen Grund­bücher ein­ge­tra­gen.

Der Vater des Klä­gers ver­starb 2007, wor­auf­hin der Klä­ger sein Grund­stück an einen wei­te­ren ang­ren­zen­den Nach­barn ver­kaufte. Die Beklag­ten übten im Sep­tem­ber 2013 das Vor­kaufs­recht aus. Das LG gab der auf Bewil­li­gung der Löschung des Vor­kaufs­rechts gerich­te­ten Klage statt; das OLG wies sie ab. Die Revi­sion des Klä­gers blieb vor dem BGH erfolg­los.

Die Gründe:
Ein Grund­buch­be­rich­ti­gungs­an­spruch des Klä­gers gem. § 894 BGB war zu vern­ei­nen, denn das Grund­buch ist hin­sicht­lich des ding­li­chen Vor­kaufs­rechts nicht unrich­tig.

Die zur Bestel­lung eines ding­li­chen Vor­kaufs­rechts gem. § 873 BGB erfor­der­li­che Eini­gung muss, anders als das Verpf­lich­tungs­ge­schäft, nicht nota­ri­ell beur­kun­det wer­den (inso­weit Auf­gabe von BGH-Urt. v. 7.11.1990, Az.: XII ZR 11/89). Nach dem Grund­satz der Form­f­rei­heit kann davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass eine beson­dere Form nur dann ein­ge­hal­ten wer­den muss, wenn das Gesetz dies aus­drück­lich vor­sch­reibt. Eine sol­che Bestim­mung ent­hält das Gesetz für die Eini­gung gem. § 873 BGB aller­dings nicht. Nur grund­buch­recht­lich soll die für die Ein­tra­gung der Rechts­än­de­rung in das Grund­buch erfor­der­li­che Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung durch öff­ent­li­che oder öff­ent­lich beglau­bigte Urkun­den nach­ge­wie­sen wer­den.

Auch aus § 313 S. 1 BGB a.F. bzw. § 311b Abs. 1 S. 1 BGB lässt sich ein auf das Erfül­lungs­ge­schäft bezo­ge­nes For­mer­for­der­nis nicht her­lei­ten. Die Vor­schrift regelt nach Wort­laut und sys­te­ma­ti­scher Stel­lung nur das schuld­recht­li­che Verpf­lich­tungs­ge­schäft. Ihre ana­loge Anwen­dung schei­det schon in Erman­ge­lung einer plan­wid­ri­gen Rege­lungs­lü­cke aus, weil das Erfül­lungs­ge­schäft nach dem das deut­sche Recht beherr­schen­den Tren­nung­s­prin­zip bewusst eige­nen Regeln unter­wor­fen wird. Die Form­be­dürf­tig­keit wider­spräche zudem der in § 925 Abs. 1 BGB ent­hal­te­nen Rege­lung für die Auflas­sung, die als Eini­gung i.S.v. § 873 BGB auf die Über­tra­gung des Eigen­tums an einem Grund­stück gerich­tet ist. Da selbst die Auflas­sung nicht nota­ri­ell beur­kun­det, son­dern (nur) vor der zustän­di­gen Stelle erklärt wer­den muss.

Sch­ließ­lich war auch ein Anspruch auf Berich­ti­gung des Grund­buchs unter dem Gesichts­punkt der unge­recht­fer­tig­ten Berei­che­rung zu vern­ei­nen. Denn der für die Bestel­lung des ding­li­chen Vor­kaufs­rechts erfor­der­li­che Rechts­grund lag in der dar­auf bezo­ge­nen schuld­recht­li­chen Ver­ein­ba­rung. Zwar war der Kauf­ver­trag auf­grund der nicht beur­kun­de­ten Neben­ab­re­den gem. § 139 BGB zunächst ins­ge­s­amt for­m­un­wirk­sam; die­ser Man­gel war jedoch durch die erfolgte Eini­gung und den Voll­zug der Abre­den in den jewei­li­gen Grund­büchern gem. § 313 S. 2 BGB a.F. geheilt wor­den.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für den Voll­text der Ent­schei­dung kli­cken Sie bitte hier.
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