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Keine Minderung des Meistgebots als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um anteilige Instandhaltungsrückstellung

BFH 2.3.2016, II R 27/14

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern. Die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit nicht Vermögen des von der Zwangsversteigerung betroffenen Wohnungseigentümers.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin hatte im Dezem­ber 2011 und im Februar 2012 als Meist­bie­tende bei Zwangs­ver­s­tei­ge­run­gen jeweils eine und mit Zuschlags­be­schlüs­sen aus August 2012 ins­ge­s­amt drei Eigen­tums­woh­nun­gen erwor­ben. Die Ver­kehrs­werte lagen jeweils deut­lich über den Meist­ge­bo­ten.

Das Finanz­amt setzte aus­ge­hend von dem jewei­li­gen Meist­ge­bot als Bemes­sungs­grund­lage Grun­d­er­werb­steuer gegen die Klä­ge­rin fest. Die Klä­ge­rin for­derte im Gegen­zug die Min­de­rung der jewei­li­gen Bemes­sungs­grund­la­gen um die antei­lig auf die jewei­li­gen Eigen­tums­woh­nun­gen ent­fal­len­den, ange­spar­ten Instand­hal­tungs­rück­stel­lun­gen. Dar­auf ließ sich die Steu­er­be­hörde jedoch nicht ein.

Auch die Klage blieb in allen Instan­zen erfolg­los.

Gründe:
Beim Erwerb einer Eigen­tums­woh­nung im Wege der Zwangs­ver­s­tei­ge­rung ist das Meist­ge­bot als Bemes­sungs­grund­lage der Grun­d­er­werb­steuer nicht um die antei­lige Instand­hal­tungs­rück­stel­lung zu min­dern.

Nach dem Wort­laut des § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG ist das Meist­ge­bot als Bemes­sungs­grund­lage anzu­set­zen. Die Vor­schrift legt die Gegen­leis­tung beim Meist­ge­bot im Zwangs­ver­s­tei­ge­rungs­ver­fah­ren typi­sie­rend fest. Eine Auf­tei­lung des Meist­ge­bots ent­sp­re­chend den Grund­sät­zen zur Auf­tei­lung einer Gesamt­ge­gen­leis­tung ist nur dann gebo­ten, wenn die Zwangs­ver­s­tei­ge­rung Gegen­stände umfasst, deren Erwerb nicht der Grun­d­er­werb­steuer unter­liegt und für die das Gericht eine geson­derte Zwangs­ver­s­tei­ge­rung nach § 65 ZVG anord­nen könnte.

Gegen­stand der Ver­s­tei­ge­rung einer Eigen­tums­woh­nung ist das Son­der­ei­gen­tum an einer Woh­nung i.V.m. dem Mit­ei­gen­tum­s­an­teil an dem gemein­schaft­li­chen Eigen­tum, zu dem es gehört. Sei­nem Umfang nach umfasst die Immo­bi­li­ar­zwangs­voll­st­re­ckung auch Gegen­stände, auf die sich bei Grund­stü­cken oder grund­stücks­g­lei­chen Rech­ten die Hypo­thek erst­reckt. Sol­che Gegen­stände sind etwa die vom Grund­stück get­renn­ten Erzeug­nisse und sons­ti­gen Bestand­teile, soweit sie nicht nach den §§ 954 ff. BGB in das Eigen­tum eines ande­ren fal­len. Die Instand­hal­tungs­rück­stel­lung gehört nicht dazu. Die antei­lige Instand­hal­tungs­rück­stel­lung ist Teil des Ver­wal­tungs­ver­mö­gens der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und damit nicht Ver­mö­gen des von der Zwangs­ver­s­tei­ge­rung betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers.

Der mit dem Zuschlag im Ver­s­tei­ge­rungs­ver­fah­ren ver­bun­dene gesetz­li­che Über­gang der Mit­g­lied­schaft in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf den Erste­her recht­fer­tigt es eben­falls nicht, die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­d­er­werb­steuer um die antei­lig auf die Eigen­tums­woh­nung ent­fal­lende Instand­hal­tungs­rück­stel­lung her­ab­zu­set­zen. Die Mit­g­lied­schaft in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft begrün­det kraft Geset­zes eine schuld­recht­li­che Son­der­rechts­be­zie­hung, aus der sich eine Viel­zahl von Rech­ten und Pflich­ten ergibt, die unt­renn­bar mit dem Son­der­ei­gen­tum an der Woh­nung und dem Mit­ei­gen­tum­s­an­teil am gemein­schaft­li­chen Eigen­tum ver­bun­den sind.

Link­hin­weis:

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