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Immobilien-Preis-Kalkulator zur Ermittlung des Grundbesitzwertes ungeeignet

Niedersächsisches FG 11.04.2014, 1 K 107/11

Es genügt für eine Bewertung nach § 183 Abs. 1 BewG nicht aus, dass das Finanzamt den Immobilien-Preis-Kalkulator der Gutachterausschüsse Niedersachsen anwendet. Vielmehr muss es insoweit auch tatsächlich von Gutachterausschuss Vergleichspreise anfordern.

Der Sach­ver­halt:
Strei­tig ist, ob der Beklagte den Grund­stücks­wert zutref­fend fest­ge­s­tellt hat. 2009 erhielt die Klä­ge­rin einen hälf­ti­gen Mit­ei­gen­tum­s­an­teil an einem Woh­nungs­ei­gen­tum, das durch Tei­lung­s­er­klär­ung aus einem Zwei­fa­mi­li­en­haus her­vor­ge­gan­gen ist. Im Februar 2010 bat die Schen­kung­steu­er­s­telle um Ermitt­lung des Grund­be­sitz­wer­tes für Zwe­cke der Schen­kung­steuer. Nach Auf­for­de­rung reichte die Klä­ge­rin eine Erklär­ung zur Fest­stel­lung des Bedarfs­werts ein.

Im Rah­men des Fest­stel­lungs­ver­fah­rens nutzte das Finanz­amt für seine Ermitt­lun­gen den Immo­bi­lien-Preis-Kal­ku­la­tor (IPK) der Gut­ach­ter­aus­schüsse für Grund­stücks­werte Nie­der­sach­sen (GAG). Aus­weis­lich einer Infor­ma­ti­ons­bro­schüre der GAG han­delt es sich beim IPK um einen Inter­net­ser­vice der Gut­ach­ter­aus­schüsse in Nie­der­sach­sen. In der Bro­schüre erläu­tern die GAG:

"Die Immo­bi­li­en­p­reis­kal­ku­la­tion dient der Ermitt­lung eines unge­fäh­ren Preis­ni­ve­aus und soll dem Nut­zer als Anhalt für eine grobe Ein­schät­zung des Immo­bi­li­en­wer­tes die­nen. Sie ersetzt kein Ver­kehrs­wert­gu­t­ach­ten und kann nicht als Grund­lage für eine qua­li­fi­zierte Ver­kehrs­wer­t­er­mitt­lung nach § 194 BauGB ver­wen­det wer­den. Es han­delt sich hier­bei auch nicht um eine Aus­kunft aus der Kauf­p­reis­samm­lung."

Ver­g­leich­s­p­reise oder Ver­g­leichs­fak­to­ren hatte das Finanz­amt beim zustän­di­gen Gut­ach­ter­aus­schuss für Grund­stücks­werte (GAG) nicht ange­fragt. Im August 2010 stellte das Finanz­amt für das strei­tige Objekt den Grund­stücks­wert fest. Dem Bescheid war als Anlage die Aus­kunft des IPK bei­ge­fügt. Gegen den Bescheid wen­det sich die Klä­ge­rin mit ihrer Klage. Sie ist der Ansicht, aus der dem Bescheid bei­ge­füg­ten Anlage seien die Berech­nungs­grund­la­gen nicht nach­voll­zieh­bar. Der vom Finanz­amt fest­ge­s­tellte Wert über­s­teige den gemei­nen Wert bei Wei­tem.

Das FG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage statt. Das Urteil ist nicht rechts­kräf­tig. Die Revi­sion zum BFH wurde u.a. wegen grund­sätz­li­cher Bedeu­tung der Rechts­sa­che zuge­las­sen.

Die Gründe:
Das Finanz­amt hat den Grund­stück­wert nicht ent­sp­re­chend den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen ermit­telt.

Wird Grund­ver­mö­gen in Form von Woh­nungs-, Teil­ei­gen­tum, Ein- oder Zwei­fa­mi­li­en­häu­s­ern ver­erbt oder ver­schenkt, ist der Grund­be­sitz­wert im Ver­g­leichs­wert­ver­fah­ren zu ermit­teln und für Zwe­cke der Erb­schaft- oder Schen­kung­steu­er­fest­set­zung geson­dert fest­zu­s­tel­len. Bei Anwen­dung des Ver­g­leichs­wert­ver­fah­rens sind Kauf­p­reise von Grund­stü­cken her­an­zu­zie­hen, die hin­sicht­lich der ihren Wert beein­flus­sen­den Merk­male mit dem zu bewer­ten­den Grund­stück hin­rei­chend übe­r­ein­stim­men (Ver­g­leichs­grund­stü­cke). Grund­lage sind vor­ran­gig die von den GAG mit­ge­teil­ten Ver­g­leich­s­p­reise (§ 183 Abs. 1 BewG).

Die bei den nie­der­säch­si­schen Finanz­äm­tern übli­che Pra­xis, den Grund­be­sitz­wert mit­hilfe des von den GAG in ihren Inter­ne­t­auf­trit­ten ange­bo­te­nen IPK selbst zu ermit­teln, genügt nicht den Vor­ga­ben des § 183 Abs. 1 BewG. Glei­ches gilt, wenn die Finanz­äm­ter den Grund­be­sitz­wert aus den Grund­stücks­markt­be­rich­ten ablei­ten oder einen Aus­zug aus der Kauf­p­reis­samm­lung der Gut­ach­ter­aus­schüsse vor­le­gen. Die gesetz­lich ver­langte Mit­tei­lung von Ver­g­leich­s­p­rei­sen durch die Gut­ach­ter­aus­schüsse setzt vor­aus, dass der ört­lich zustän­dige Gut­ach­ter­aus­schuss tätig wird und Ver­g­leichs­grund­stü­cke und -preise benennt bzw. erklärt, dass sol­che nicht vor­han­den sind. Die Finanz­äm­ter sind verpf­lich­tet, die vor­ran­gig zu berück­sich­ti­gen­den Ver­g­leich­s­p­reise von den GAG anzu­for­dern. Unter­b­leibt dies, ist der Bescheid auf­zu­he­ben.

Der Steu­erpf­lich­tige muss nicht nach­wei­sen, dass tat­säch­lich geeig­nete Ver­g­leich­s­p­reise exis­tie­ren. Er kann auch nicht dar­auf ver­wie­sen wer­den, einen nie­d­ri­ge­ren gemei­nen Wert des Objekts nach­zu­wei­sen (§ 198 BewG). Kann der nie­d­ri­gere gemeine Wert näm­lich nicht aus­nahms­weise durch einen zeit­nah zum Bewer­tungs­stich­tag ver­ein­bar­ten Kauf­preis für das Objekt belegt wer­den, ist dafür ein Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­ten erfor­der­lich, des­sen Kos­ten nach der Recht­sp­re­chung des BFH immer - auch im Fall des Obsie­gens vor Gericht - von dem Steu­erpf­lich­ti­gen zu tra­gen sind. Der aus Art. 19 Abs. 4 GG fol­gende Anspruch auf einen umfas­sen­den und effek­ti­ven gericht­li­chen Rechts­schutz wäre ver­letzt, hätte der Steu­erpf­lich­tige nicht die Mög­lich­keit, das Finanz­amt zu einer dem Gesetz ent­sp­re­chen­den Wer­t­er­mitt­lung zu ver­an­las­sen, bevor er ent­schei­det, ob er ein von ihm zu bezah­len­des Gut­ach­ten ein­holt.

Link­hin­weis:

Für den in der Recht­sp­re­chungs­da­ten­bank der nie­der­säch­si­schen Jus­tiz ver­öf­f­ent­lich­ten Voll­text der Ent­schei­dung kli­cken Sie bitte hier.

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