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Immobilien-Preis-Kalkulator zur Ermittlung des Grundbesitzwertes ungeeignet

Niedersächsisches FG 11.04.2014, 1 K 107/11

Es genügt für eine Be­wer­tung nach § 183 Abs. 1 BewG nicht aus, dass das Fi­nanz­amt den Im­mo­bi­lien-Preis-Kal­ku­la­tor der Gut­ach­ter­aus­schüsse Nie­der­sach­sen an­wen­det. Viel­mehr muss es in­so­weit auch tatsäch­lich von Gut­ach­ter­aus­schuss Ver­gleich­spreise an­for­dern.

Der Sach­ver­halt:
Strei­tig ist, ob der Be­klagte den Grundstücks­wert zu­tref­fend fest­ge­stellt hat. 2009 er­hielt die Kläge­rin einen hälf­ti­gen Mit­ei­gen­tums­an­teil an einem Woh­nungs­ei­gen­tum, das durch Tei­lungs­erklärung aus einem Zwei­fa­mi­li­en­haus her­vor­ge­gan­gen ist. Im Fe­bruar 2010 bat die Schen­kung­steu­er­stelle um Er­mitt­lung des Grund­be­sitz­wer­tes für Zwecke der Schen­kung­steuer. Nach Auf­for­de­rung reichte die Kläge­rin eine Erklärung zur Fest­stel­lung des Be­darfs­werts ein.

Im Rah­men des Fest­stel­lungs­ver­fah­rens nutzte das Fi­nanz­amt für seine Er­mitt­lun­gen den Im­mo­bi­lien-Preis-Kal­ku­la­tor (IPK) der Gut­ach­ter­aus­schüsse für Grundstücks­werte Nie­der­sach­sen (GAG). Aus­weis­lich ei­ner In­for­ma­ti­ons­bro­schüre der GAG han­delt es sich beim IPK um einen In­ter­net­ser­vice der Gut­ach­ter­aus­schüsse in Nie­der­sach­sen. In der Bro­schüre erläutern die GAG:

"Die Im­mo­bi­li­en­preis­kal­ku­la­tion dient der Er­mitt­lung ei­nes un­gefähren Preis­ni­veaus und soll dem Nut­zer als An­halt für eine grobe Ein­schätzung des Im­mo­bi­li­en­wer­tes die­nen. Sie er­setzt kein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten und kann nicht als Grund­lage für eine qua­li­fi­zierte Ver­kehrs­wert­er­mitt­lung nach § 194 BauGB ver­wen­det wer­den. Es han­delt sich hier­bei auch nicht um eine Aus­kunft aus der Kauf­preis­samm­lung."

Ver­gleich­spreise oder Ver­gleichs­fak­to­ren hatte das Fi­nanz­amt beim zuständi­gen Gut­ach­ter­aus­schuss für Grundstücks­werte (GAG) nicht an­ge­fragt. Im Au­gust 2010 stellte das Fi­nanz­amt für das strei­tige Ob­jekt den Grundstücks­wert fest. Dem Be­scheid war als An­lage die Aus­kunft des IPK bei­gefügt. Ge­gen den Be­scheid wen­det sich die Kläge­rin mit ih­rer Klage. Sie ist der An­sicht, aus der dem Be­scheid bei­gefügten An­lage seien die Be­rech­nungs­grund­la­gen nicht nach­voll­zieh­bar. Der vom Fi­nanz­amt fest­ge­stellte Wert über­steige den ge­mei­nen Wert bei Wei­tem.

Das FG gab der hier­ge­gen ge­rich­te­ten Klage statt. Das Ur­teil ist nicht rechtskräftig. Die Re­vi­sion zum BFH wurde u.a. we­gen grundsätz­li­cher Be­deu­tung der Rechts­sa­che zu­ge­las­sen.

Die Gründe:
Das Fi­nanz­amt hat den Grundstück­wert nicht ent­spre­chend den ge­setz­li­chen An­for­de­run­gen er­mit­telt.

Wird Grund­vermögen in Form von Woh­nungs-, Teil­ei­gen­tum, Ein- oder Zwei­fa­mi­li­enhäusern ver­erbt oder ver­schenkt, ist der Grund­be­sitz­wert im Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren zu er­mit­teln und für Zwecke der Erb­schaft- oder Schen­kung­steu­er­fest­set­zung ge­son­dert fest­zu­stel­len. Bei An­wen­dung des Ver­gleichs­wert­ver­fah­rens sind Kauf­preise von Grundstücken her­an­zu­zie­hen, die hin­sicht­lich der ih­ren Wert be­ein­flus­sen­den Merk­male mit dem zu be­wer­ten­den Grundstück hin­rei­chend übe­rein­stim­men (Ver­gleichs­grundstücke). Grund­lage sind vor­ran­gig die von den GAG mit­ge­teil­ten Ver­gleich­spreise (§ 183 Abs. 1 BewG).

Die bei den nie­dersäch­si­schen Fi­nanzämtern übli­che Pra­xis, den Grund­be­sitz­wert mit­hilfe des von den GAG in ih­ren In­ter­net­auf­trit­ten an­ge­bo­te­nen IPK selbst zu er­mit­teln, genügt nicht den Vor­ga­ben des § 183 Abs. 1 BewG. Glei­ches gilt, wenn die Fi­nanzämter den Grund­be­sitz­wert aus den Grundstücks­markt­be­rich­ten ab­lei­ten oder einen Aus­zug aus der Kauf­preis­samm­lung der Gut­ach­ter­aus­schüsse vor­le­gen. Die ge­setz­lich ver­langte Mit­tei­lung von Ver­gleich­sprei­sen durch die Gut­ach­ter­aus­schüsse setzt vor­aus, dass der ört­lich zuständige Gut­ach­ter­aus­schuss tätig wird und Ver­gleichs­grundstücke und -preise be­nennt bzw. erklärt, dass sol­che nicht vor­han­den sind. Die Fi­nanzämter sind ver­pflich­tet, die vor­ran­gig zu berück­sich­ti­gen­den Ver­gleich­spreise von den GAG an­zu­for­dern. Un­ter­bleibt dies, ist der Be­scheid auf­zu­he­ben.

Der Steu­er­pflich­tige muss nicht nach­wei­sen, dass tatsäch­lich ge­eig­nete Ver­gleich­spreise exis­tie­ren. Er kann auch nicht dar­auf ver­wie­sen wer­den, einen nied­ri­ge­ren ge­mei­nen Wert des Ob­jekts nach­zu­wei­sen (§ 198 BewG). Kann der nied­ri­gere ge­meine Wert nämlich nicht aus­nahms­weise durch einen zeit­nah zum Be­wer­tungs­stich­tag ver­ein­bar­ten Kauf­preis für das Ob­jekt be­legt wer­den, ist dafür ein Sach­verständi­gen­gut­ach­ten er­for­der­lich, des­sen Kos­ten nach der Recht­spre­chung des BFH im­mer - auch im Fall des Ob­sie­gens vor Ge­richt - von dem Steu­er­pflich­ti­gen zu tra­gen sind. Der aus Art. 19 Abs. 4 GG fol­gende An­spruch auf einen um­fas­sen­den und ef­fek­ti­ven ge­richt­li­chen Rechts­schutz wäre ver­letzt, hätte der Steu­er­pflich­tige nicht die Möglich­keit, das Fi­nanz­amt zu ei­ner dem Ge­setz ent­spre­chen­den Wert­er­mitt­lung zu ver­an­las­sen, be­vor er ent­schei­det, ob er ein von ihm zu be­zah­len­des Gut­ach­ten ein­holt.

Link­hin­weis:

Für den in der Recht­spre­chungs­da­ten­bank der nie­dersäch­si­schen Jus­tiz veröff­ent­lich­ten Voll­text der Ent­schei­dung kli­cken Sie bitte hier.

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