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BFH hat Einsehen bei Darlehensverzicht ausländischer Immobiliengesellschaften

Aus der Immobilienkrise gibt es zehntausende ausländische Investoren, die in den Peak-Jahren zwischen 2006 bis Anfang 2008 in deutsche Immobilien investiert haben: Sie haben sehr hoch (teuer) eingekauft.

Den­noch: aus aus­län­di­scher Per­spek­tive galt und gilt Deut­sch­land immer noch als sehr bil­lig. Das ist klar, wenn man unsere Immo­bi­li­en­p­reise mit Lon­don oder Paris ver­g­leicht, den typi­schen euro­päi­schen Alter­na­tiv­märk­ten oder aber mit USA, Sin­ga­pur oder nur jedem regio­na­len Mini-Zen­trum (was Mil­lio­nen­städte sind...) in China. After-Leh­man haben die Inves­to­ren aller­dings ext­rem ver­lo­ren. Von die­sem Wert- und Ver­trau­ens­ver­lust hat sich der deut­sche Immo­bi­li­en­markt noch immer nicht erholt. Alle suchen nur noch Core und A-Lagen in den big 5bis 7 Städ­ten in Deut­sch­land. Und diese Top-Lagen gibt es natür­lich nur beg­renzt. Inter­es­san­ter­weise haben sich die Defini­tio­nen, was Core und was A-Lagen sind, ent­sp­re­chend aus­ge­wei­tet. Und wenn es nicht genug Ange­bot gibt, wird die Defini­tion der Top-Lagen ein­fach erwei­tert.  Das hilft natür­lich dem deut­schen Immo­bi­li­en­markt gar nicht. Der braucht nicht noch mehr Bür­o­häu­ser in Frank­furt Innen­stadt, da gibt es genug Leer­stand.

BFH hat Einsehen bei Darlehensverzicht ausländischer Immobiliengesellschaften© Thinkstock

Hemm­schuh Gewer­be­steuer
 
Was aber fehlt, ist ein attrak­ti­ves Umfeld für unter­neh­me­ri­sche Inves­ti­tio­nen mit Risi­kobe­reit­schaft. Ein Fak­tor ist das über­kom­mene Gewer­be­steu­er­recht. Ein ande­rer ein unat­trak­ti­ves Finan­zie­rung­s­um­feld. Bie­tet man dem Anteils­in­ha­ber nicht die Mög­lich­keit, seine Inves­ti­tion über Gesell­schaf­ter­dar­le­hen zu finan­zie­ren und somit an einem mög­li­chen Erfolg vor­ran­gig zu par­ti­zi­pie­ren, wer­den (Nicht-Core) Inves­ti­tio­nen unat­trak­tiv. Die Ver­kauf­s­er­löse der letz­ten Jahre von aus­län­di­schen Inves­to­ren reich­ten oft weder aus, die Bank­fi­nan­zie­run­gen voll­stän­dig zu bedie­nen und erst recht nicht, die Gesell­schaf­ter­dar­le­hen zurück­zu­füh­ren. Viele aus­län­di­sche Rechts­ord­nun­gen sehen aber vor, dass eine (nach Ver­kauf der Immo­bi­lie ansons­ten leere) Gesell­schaft nicht abge­wi­ckelt wer­den kann, wenn noch Ver­bind­lich­kei­ten in der Bilanz ste­hen. Da nichts mehr zu holen ist, ver­zich­ten die Gläu­bi­ger dann typi­scher­weise auf ihre Dar­le­hens­rest­for­de­rung. Rein bilan­zi­ell gedacht, führt der Weg­fall einer Ver­bind­lich­keit zu einem Ertrag. Und genau die­ser rein buch­hal­te­ri­sche - oder man kann auch sagen fik­tive - Ertrag drohte nun zu einer zusätz­li­chen Steu­er­be­las­tung beim aus­län­di­schen Inves­tor zu füh­ren, obwohl im Gesetz ganz klar steht, dass nur Mie­ter­träge und Erträge aus der Ver­äu­ße­rung einer Immo­bi­lie bei aus­län­di­schen Inves­to­ren zu inlän­di­schen Erträ­gen füh­ren, nicht aber (fik­tive) Erträge aus dem Weg­fall einer Ver­bind­lich­keit einer (fik­ti­ven) deut­schen Steu­er­bi­lanz (denn die gibt es bei aus­län­di­schen Inves­to­ren nicht).
 
So aber die Auf­fas­sung der deut­schen Finanz­ver­wal­tung in dem ent­schie­de­nem Fall, der der BFH dan­kens­wer­ter­weise nun­mehr deut­lich und rich­ti­ger­weise ent­ge­gen get­re­ten ist.
 
Posi­ti­ver Impuls für aus­län­di­sche Inves­to­ren
 
Man lasse sich das mal aus der Sicht eines aus­län­di­schen Inve­s­tors auf der Zunge zer­ge­hen: Nicht nur, dass er den Groß­teil sei­nes Invest­ments in der Ver­gan­gen­heit ver­brannt hat und der jet­zige Markt über­hitzt ist, so drohte ihm auf den wirt­schaft­li­chen Ver­lust sei­nes Invest­ments in Deut­sch­land noch Steu­ern zah­len zu müs­sen. Ein Aber­witz, der viele inno­va­tive und nor­ma­ler­weise risi­kobe­reite aus­län­di­sche Inves­to­ren nach­hal­tig die Fin­ger vom deut­schen Markt weg­hal­ten ließ. Drin­gend not­wen­dige Inves­ti­tio­nen in z.B. B-Stand­orte wer­den somit erst recht nicht mehr getä­tigt.


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