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Anforderungen an die gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum

BGH 20.1.2016, VIII ZR 311/14

Der BGH hat die An­for­de­run­gen an die ge­werb­li­che Wei­ter­ver­mie­tung von Wohn­raum präzi­siert. Da­bei hat er sich ins­be­son­dere mit der Frage be­fasst, ob der in § 565 BGB vor­ge­se­hene Schutz des Mie­ters bei An­mie­tung der Woh­nung von einem ge­werb­li­chen Zwi­schen­mie­ter auch für den Fall der Ver­mie­tung der Woh­nung durch eine Mie­ter-Selbst­hil­fe­ge­nos­sen­schaft als Zwi­schen­mie­ter an ihre Mit­glie­der gilt.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger sind Rechts­nach­fol­ger ih­rer Mut­ter als Ei­gentümer ei­nes mit einem großen Mehr­fa­mi­li­en­haus be­bau­ten Grundstücks in Ber­lin, das während des NS-Re­gimes ent­eig­net wor­den war. Das Haus, in dem seit der Ent­eig­nung we­der In­stand­hal­tungs- noch Sa­nie­rungsmaßnah­men vor­ge­nom­men wor­den wa­ren, wurde nach der Wie­der­ver­ei­ni­gung an die Mut­ter der Kläger zurücküber­tra­gen. Diese hatte zu­vor mit der aus den da­ma­li­gen Nut­zern der Woh­nun­gen be­ste­hen­den Selbst­hil­fe­ge­nos­sen­schaft einen Ver­trag über die Nut­zung, In­stand­set­zung und Mo­der­ni­sie­rung des Gebäudes ge­schlos­sen. Da­nach sollte die Ge­nos­sen­schaft mit Hilfe öff­ent­li­cher Förder­gel­der um­fang­rei­che Sa­nie­rungsmaßnah­men vor­neh­men und für die Ver­trags­dauer von 20 Jahre be­rech­tigt sein, Miet­verträge mit ih­ren Mit­glie­dern - den bis­he­ri­gen Nut­zern der Woh­nun­gen - ab­zu­schließen.

Das von der Ge­nos­sen­schaft an die Mut­ter der Kläger zu zah­lende Nut­zungs­ent­gelt be­trug 1,50 DM je qm. Wei­ter sah der Ver­trag die Be­rech­ti­gung der Ge­nos­sen­schaft vor, nach Ab­lauf der Ver­trags­dauer von 20 Jah­ren die bis­he­ri­gen Nut­zer der Woh­nun­gen als Mie­ter für die je­weils ei­gen­ge­nutzte Woh­nung zu be­nen­nen. Da­bei sollte der Ei­gentümer des Hau­ses ver­pflich­tet sein, mit die­sen Nut­zern Miet­verträge nach übli­chem Stan­dard­for­mu­lar un­ter Ver­ein­ba­rung der ortsübli­chen Ver­gleichs­miete ab­zu­schließen. In der Fol­ge­zeit führte die Ge­nos­sen­schaft die Sa­nie­rung des Gebäudes mit einem Auf­wand von rd. 4 Mio. DM durch, wo­bei ein Be­trag von rd. 375.000 DM auf Ei­gen­leis­tun­gen ent­fiel und i.Ü. öff­ent­li­che Förder­gel­der ver­wen­det wur­den. An­schließend ver­mie­tete sie die Woh­nun­gen an ihre Mit­glie­der zu Mie­ten zwi­schen 1,80 bis 2,86 € je qm. Die Net­to­kalt­mie­ten für die zwi­schen 53 und 159 qm großen Woh­nun­gen lie­gen dem­ent­spre­chend zwi­schen 124 und 286 €.

Nach Ab­lauf der zwan­zigjähri­gen Nut­zungs­zeit im Jahre 2013 kam es zwi­schen den Klägern und den be­klag­ten Mie­tern zu Mei­nungs­ver­schie­den­hei­ten darüber, ob die Kläger nach § 565 BGB in die zwi­schen der Ge­nos­sen­schaft und den Be­klag­ten ab­ge­schlos­se­nen Miet­verträge als Ver­mie­ter ein­ge­tre­ten sind. Die Be­klag­ten mei­nen, dies sei der Fall und sie hätten da­her an die Kläger le­dig­lich die vor­ste­hend ge­nannte bis­he­rige Miethöhe zu zah­len; eine Miet­erhöhung sei nur in den Gren­zen des § 558 BGB auf der Grund­lage des bis­he­ri­gen Miet­ni­veaus möglich. Ein vor­pro­zes­sua­ler Schrift­wech­sel der Par­teien über einen et­wai­gen Neu­ab­schluss von Miet­verträgen blieb ohne Er­folg.

AG und LG wie­sen die Klage, mit der die Kläger die Fest­stel­lung be­geh­ren, dass zwi­schen ih­nen und den Be­klag­ten keine Miet­verträge über die je­wei­lige Woh­nung be­ste­hen, ab. Auf die Re­vi­sion der Kläger hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und gab der Klage statt.

Die Gründe:
Die Kläger sind nicht gem. § 565 BGB in die zwi­schen der Ge­nos­sen­schaft und den Be­klag­ten ab­ge­schlos­se­nen Miet­verträge ein­ge­tre­ten.

§ 565 BGB re­gelt den Fall, dass der Mie­ter nach dem Miet­ver­trag den ge­mie­te­ten Wohn­raum ge­werb­lich einem Drit­ten zu Wohn­zwe­cken wei­ter­ver­mie­ten soll. Er ord­net in­so­weit an, dass der Ver­mie­ter bei Be­en­di­gung des Miet­ver­tra­ges in den zwi­schen dem Mie­ter und dem Drit­ten ab­ge­schlos­se­nen Miet­ver­trag ein­tritt. Vor­lie­gend sind die Vor­aus­set­zun­gen für einen sol­chen Ein­tritt der Kläger als Ver­mie­ter nicht ge­ge­ben. Denn bei der im Haupt­miet­ver­trag vor­ge­se­he­nen Wei­ter­ver­mie­tung an die Mit­glie­der der als Zwi­schen­mie­te­rin han­deln­den Selbst­hil­fe­ge­nos­sen­schaft han­delt es sich nicht um eine ge­werb­li­che Wei­ter­ver­mie­tung i.S.d. § 565 BGB.

Der Re­ge­lungs­zweck die­ser Vor­schrift zielt nicht dar­auf ab, den Schutz des Mie­ters ge­ne­rell auf Fälle ei­ner Wei­ter­ver­mie­tung durch den Haupt­mie­ter aus­zu­deh­nen, son­dern nur auf be­stimmte Sach­ver­halte, die da­durch ge­kenn­zeich­net sind, dass der Ei­gentümer im ei­ge­nen In­ter­esse und zum Zwecke des An­bie­tens der Woh­nung auf dem all­ge­mei­nen Woh­nungs­markt zu übli­chen Be­din­gun­gen einen Zwi­schen­mie­ter ein­schal­tet, der mit der Wei­ter­ver­mie­tung wie­derum ei­gene wirt­schaft­li­che In­ter­es­sen ver­folgt. In einem sol­chen Fall stellt § 565 BGB den End­mie­ter bei Be­en­di­gung des Haupt­miet­ver­tra­ges so, als hätte er die Woh­nung di­rekt vom Ver­mie­ter an­ge­mie­tet und gewährt ihm da­mit ins­be­son­dere auch den so­zia­len Kündi­gungs­schutz.

Eine grund­le­gend an­dere In­ter­es­sen­lage be­steht hin­ge­gen, wenn - wie hier - der Ver­trags­zweck des Haupt­miet­ver­tra­ges nicht die ge­werb­li­che Wei­ter­ver­mie­tung ist, son­dern der Zwi­schen­mie­ter mit der Wei­ter­ver­mie­tung ge­meinnützige oder ähn­li­che Zwecke ver­folgt - so wie hier die Wahr­neh­mung der In­ter­es­sen der ei­ge­nen Mit­glie­der durch die aus ih­nen be­ste­hende Selbst­hil­fe­ge­nos­sen­schaft. Denn die Zwi­schen­ver­mie­tung er­folgt dann vor al­lem im In­ter­esse des End­mie­ters. Da der Zwi­schen­mie­ter in die­sem Fall die In­ter­es­sen des End­mie­ters in der Re­gel be­reits bei der Ge­stal­tung des Haupt­miet­ver­trags wahr­nimmt, be­steht nicht die Not­wen­dig­keit, den Mie­ter darüber hin­aus bei Be­en­di­gung des Haupt­miet­ver­tra­ges zusätz­lich da­durch zu schützen, dass der Ei­gentümer gem. § 565 BGB als Ver­mie­ter in den Miet­ver­trag ein­tritt. Viel­mehr sind der­ar­tige Fälle auf­grund des en­gen Verhält­nis­ses zwi­schen End- und Zwi­schen­mie­ter eher mit der klas­si­schen Un­ter­miete zu ver­glei­chen; dort ge­nießt der Un­ter­mie­ter bei Be­en­di­gung des Haupt­miet­ver­tra­ges eben­falls kei­nen Kündi­gungs­schutz.

Vor­lie­gend diente die Wei­ter­ver­mie­tung nicht der Ge­winn­er­zie­lung oder sonst einem ei­ge­nen wirt­schaft­li­chen In­ter­esse der Ge­nos­sen­schaft, son­dern viel­mehr dem In­ter­esse ih­rer Mit­glie­der und der Ver­wirk­li­chung ei­nes Sa­nie­rungs­kon­zep­tes, das zwi­schen den In­ter­es­sen der Ei­gentümer und der bis­he­ri­gen Nut­zer einen Aus­gleich un­ter Zu­hil­fe­nahme öff­ent­li­cher Förder­gel­der her­beiführen sollte. Hier­bei hat die Ge­nos­sen­schaft bei Ab­schluss des Haupt­miet­ver­tra­ges die In­ter­es­sen ih­rer Mit­glie­der, nämlich der Be­klag­ten als End­mie­ter, wahr­ge­nom­men. Sie hat dafür ge­sorgt, dass der Wohn­raum den bis­he­ri­gen Nut­zern er­hal­ten blieb und diese in der be­son­de­ren Si­tua­tion nach der Wie­der­ver­ei­ni­gung Miet­verträge zu ei­ner un­gewöhn­lich nied­ri­gen Miete er­hiel­ten. Zu­gleich hat sie in dem von ihr ab­ge­schlos­se­nen Haupt­miet­ver­trag Vor­sorge dafür ge­trof­fen, dass die bis­he­ri­gen Nut­zer auch nach Be­en­di­gung des Haupt­miet­ver­tra­ges zu an­ge­mes­se­nen Be­din­gun­gen in den Woh­nun­gen blei­ben konn­ten. Nach all­dem kommt we­der eine di­rekte An­wen­dung des § 565 BGB noch eine ana­loge An­wen­dung die­ser Vor­schrift in Be­tracht.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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