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Anforderungen an die gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum

BGH 20.1.2016, VIII ZR 311/14

Der BGH hat die Anforderungen an die gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum präzisiert. Dabei hat er sich insbesondere mit der Frage befasst, ob der in § 565 BGB vorgesehene Schutz des Mieters bei Anmietung der Wohnung von einem gewerblichen Zwischenmieter auch für den Fall der Vermietung der Wohnung durch eine Mieter-Selbsthilfegenossenschaft als Zwischenmieter an ihre Mitglieder gilt.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger sind Rechts­nach­fol­ger ihrer Mut­ter als Eigen­tü­mer eines mit einem gro­ßen Mehr­fa­mi­li­en­haus bebau­ten Grund­stücks in Ber­lin, das wäh­rend des NS-Regi­mes ent­eig­net wor­den war. Das Haus, in dem seit der Ent­eig­nung weder Instand­hal­tungs- noch Sanie­rungs­maß­nah­men vor­ge­nom­men wor­den waren, wurde nach der Wie­der­ve­r­ei­ni­gung an die Mut­ter der Klä­ger zurück­über­tra­gen. Diese hatte zuvor mit der aus den dama­li­gen Nut­zern der Woh­nun­gen beste­hen­den Selbst­hil­fe­ge­nos­sen­schaft einen Ver­trag über die Nut­zung, Instand­set­zung und Moder­ni­sie­rung des Gebäu­des gesch­los­sen. Danach sollte die Genos­sen­schaft mit Hilfe öff­ent­li­cher För­der­gel­der umfang­rei­che Sanie­rungs­maß­nah­men vor­neh­men und für die Ver­trags­dauer von 20 Jahre berech­tigt sein, Miet­ver­träge mit ihren Mit­g­lie­dern - den bis­he­ri­gen Nut­zern der Woh­nun­gen - abzu­sch­lie­ßen.

Das von der Genos­sen­schaft an die Mut­ter der Klä­ger zu zah­lende Nut­zungs­ent­gelt betrug 1,50 DM je qm. Wei­ter sah der Ver­trag die Berech­ti­gung der Genos­sen­schaft vor, nach Ablauf der Ver­trags­dauer von 20 Jah­ren die bis­he­ri­gen Nut­zer der Woh­nun­gen als Mie­ter für die jeweils eigen­ge­nutzte Woh­nung zu benen­nen. Dabei sollte der Eigen­tü­mer des Hau­ses verpf­lich­tet sein, mit die­sen Nut­zern Miet­ver­träge nach übli­chem Stan­dard­for­mu­lar unter Ver­ein­ba­rung der orts­üb­li­chen Ver­g­leichs­miete abzu­sch­lie­ßen. In der Fol­ge­zeit führte die Genos­sen­schaft die Sanie­rung des Gebäu­des mit einem Auf­wand von rd. 4 Mio. DM durch, wobei ein Betrag von rd. 375.000 DM auf Eigen­leis­tun­gen ent­fiel und i.Ü. öff­ent­li­che För­der­gel­der ver­wen­det wur­den. Ansch­lie­ßend ver­mie­tete sie die Woh­nun­gen an ihre Mit­g­lie­der zu Mie­ten zwi­schen 1,80 bis 2,86 € je qm. Die Net­to­kalt­mie­ten für die zwi­schen 53 und 159 qm gro­ßen Woh­nun­gen lie­gen dem­ent­sp­re­chend zwi­schen 124 und 286 €.

Nach Ablauf der zwan­zig­jäh­ri­gen Nut­zungs­zeit im Jahre 2013 kam es zwi­schen den Klä­gern und den beklag­ten Mie­tern zu Mei­nungs­ver­schie­den­hei­ten dar­über, ob die Klä­ger nach § 565 BGB in die zwi­schen der Genos­sen­schaft und den Beklag­ten abge­sch­los­se­nen Miet­ver­träge als Ver­mie­ter ein­ge­t­re­ten sind. Die Beklag­ten mei­nen, dies sei der Fall und sie hät­ten daher an die Klä­ger ledig­lich die vor­ste­hend genannte bis­he­rige Miet­höhe zu zah­len; eine Mie­t­er­höh­ung sei nur in den Gren­zen des § 558 BGB auf der Grund­lage des bis­he­ri­gen Miet­ni­ve­aus mög­lich. Ein vor­pro­zes­sua­ler Schrift­wech­sel der Par­teien über einen etwai­gen Neu­ab­schluss von Miet­ver­trä­gen blieb ohne Erfolg.

AG und LG wie­sen die Klage, mit der die Klä­ger die Fest­stel­lung begeh­ren, dass zwi­schen ihnen und den Beklag­ten keine Miet­ver­träge über die jewei­lige Woh­nung beste­hen, ab. Auf die Revi­sion der Klä­ger hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und gab der Klage statt.

Die Gründe:
Die Klä­ger sind nicht gem. § 565 BGB in die zwi­schen der Genos­sen­schaft und den Beklag­ten abge­sch­los­se­nen Miet­ver­träge ein­ge­t­re­ten.

§ 565 BGB regelt den Fall, dass der Mie­ter nach dem Miet­ver­trag den gemie­te­ten Wohn­raum gewerb­lich einem Drit­ten zu Wohn­zwe­cken wei­ter­ver­mie­ten soll. Er ord­net inso­weit an, dass der Ver­mie­ter bei Been­di­gung des Miet­ver­tra­ges in den zwi­schen dem Mie­ter und dem Drit­ten abge­sch­los­se­nen Miet­ver­trag ein­tritt. Vor­lie­gend sind die Vor­aus­set­zun­gen für einen sol­chen Ein­tritt der Klä­ger als Ver­mie­ter nicht gege­ben. Denn bei der im Haupt­miet­ver­trag vor­ge­se­he­nen Wei­ter­ver­mie­tung an die Mit­g­lie­der der als Zwi­schen­mie­te­rin han­deln­den Selbst­hil­fe­ge­nos­sen­schaft han­delt es sich nicht um eine gewerb­li­che Wei­ter­ver­mie­tung i.S.d. § 565 BGB.

Der Rege­lungs­zweck die­ser Vor­schrift zielt nicht dar­auf ab, den Schutz des Mie­ters gene­rell auf Fälle einer Wei­ter­ver­mie­tung durch den Haupt­mie­ter aus­zu­deh­nen, son­dern nur auf bestimmte Sach­ver­halte, die dadurch gekenn­zeich­net sind, dass der Eigen­tü­mer im eige­nen Inter­esse und zum Zwe­cke des Anbie­tens der Woh­nung auf dem all­ge­mei­nen Woh­nungs­markt zu übli­chen Bedin­gun­gen einen Zwi­schen­mie­ter ein­schal­tet, der mit der Wei­ter­ver­mie­tung wie­derum eigene wirt­schaft­li­che Inter­es­sen ver­folgt. In einem sol­chen Fall stellt § 565 BGB den End­mie­ter bei Been­di­gung des Haupt­miet­ver­tra­ges so, als hätte er die Woh­nung direkt vom Ver­mie­ter ange­mie­tet und gewährt ihm damit ins­be­son­dere auch den sozia­len Kün­di­gungs­schutz.

Eine grund­le­gend andere Inter­es­sen­lage besteht hin­ge­gen, wenn - wie hier - der Ver­trags­zweck des Haupt­miet­ver­tra­ges nicht die gewerb­li­che Wei­ter­ver­mie­tung ist, son­dern der Zwi­schen­mie­ter mit der Wei­ter­ver­mie­tung gemein­nüt­zige oder ähn­li­che Zwe­cke ver­folgt - so wie hier die Wahr­neh­mung der Inter­es­sen der eige­nen Mit­g­lie­der durch die aus ihnen beste­hende Selbst­hil­fe­ge­nos­sen­schaft. Denn die Zwi­schen­ver­mie­tung erfolgt dann vor allem im Inter­esse des End­mie­ters. Da der Zwi­schen­mie­ter in die­sem Fall die Inter­es­sen des End­mie­ters in der Regel bereits bei der Gestal­tung des Haupt­miet­ver­trags wahr­nimmt, besteht nicht die Not­wen­dig­keit, den Mie­ter dar­über hin­aus bei Been­di­gung des Haupt­miet­ver­tra­ges zusätz­lich dadurch zu schüt­zen, dass der Eigen­tü­mer gem. § 565 BGB als Ver­mie­ter in den Miet­ver­trag ein­tritt. Viel­mehr sind der­ar­tige Fälle auf­grund des engen Ver­hält­nis­ses zwi­schen End- und Zwi­schen­mie­ter eher mit der klas­si­schen Unter­miete zu ver­g­lei­chen; dort genießt der Unter­mie­ter bei Been­di­gung des Haupt­miet­ver­tra­ges eben­falls kei­nen Kün­di­gungs­schutz.

Vor­lie­gend diente die Wei­ter­ver­mie­tung nicht der Gewinn­er­zie­lung oder sonst einem eige­nen wirt­schaft­li­chen Inter­esse der Genos­sen­schaft, son­dern viel­mehr dem Inter­esse ihrer Mit­g­lie­der und der Ver­wir­k­li­chung eines Sanie­rungs­kon­zep­tes, das zwi­schen den Inter­es­sen der Eigen­tü­mer und der bis­he­ri­gen Nut­zer einen Aus­g­leich unter Zuhil­fe­nahme öff­ent­li­cher För­der­gel­der her­bei­füh­ren sollte. Hier­bei hat die Genos­sen­schaft bei Abschluss des Haupt­miet­ver­tra­ges die Inter­es­sen ihrer Mit­g­lie­der, näm­lich der Beklag­ten als End­mie­ter, wahr­ge­nom­men. Sie hat dafür gesorgt, dass der Wohn­raum den bis­he­ri­gen Nut­zern erhal­ten blieb und diese in der beson­de­ren Situa­tion nach der Wie­der­ve­r­ei­ni­gung Miet­ver­träge zu einer unge­wöhn­lich nie­d­ri­gen Miete erhiel­ten. Zug­leich hat sie in dem von ihr abge­sch­los­se­nen Haupt­miet­ver­trag Vor­sorge dafür getrof­fen, dass die bis­he­ri­gen Nut­zer auch nach Been­di­gung des Haupt­miet­ver­tra­ges zu ange­mes­se­nen Bedin­gun­gen in den Woh­nun­gen blei­ben konn­ten. Nach all­dem kommt weder eine direkte Anwen­dung des § 565 BGB noch eine ana­loge Anwen­dung die­ser Vor­schrift in Betracht.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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