Abzug von Schuldzinsen nach Verkauf der vermieteten Immobilie

Der BFH mus­ste sich be­reits 2012 mit der Frage aus­ein­an­der set­zen, ob der steu­er­min­dernde Ab­zug der Dar­le­hens­zin­sen auch dann noch möglich ist, wenn die Im­mo­bi­lie veräußert und da­mit die Ver­mie­tungstätig­keit be­en­det wird. Die Rich­ter be­jah­ten in ih­rem Ur­teil vom 20.6.2012 (Az. IX R 67/10) grundsätz­lich die Ab­zieh­bar­keit der nachträgli­chen Schuld­zin­sen - al­ler­dings nur un­ter be­stimm­ten Vor­aus­set­zun­gen. So muss der Erlös der veräußer­ten Im­mo­bi­lie für die Rück­zah­lung des Dar­le­hens ver­wen­det wor­den sein. Nur die auf die ver­blei­bende Rest­schuld wei­ter­hin zu zah­len­den Zin­sen dürfen berück­sich­tigt wer­den. Zu­dem setzte der BFH in sei­nem da­ma­li­gen Ur­teil vor­aus, dass die Im­mo­bi­lie in­ner­halb von zehn Jah­ren seit dem Er­werb veräußert wird und so­mit der er­zielte Ge­winn ein­kom­men­steu­er­pflich­tig ist.

„Diese Vor­aus­set­zun­gen weicht der BFH mit einem im Mai die­sen Jah­res veröff­ent­lich­ten Ur­teil auf.“ erläutert Dr. Da­niel Kau­ten­bur­ger-Behr, Rechts­an­walt und Steu­er­be­ra­ter, von Eb­ner Stolz in Köln. Auch wenn der aus der Veräußerung er­zielte Ge­winn nicht ein­kom­men­steu­er­pflich­tig ist, weil die zehnjährige Veräußerungs­frist be­reits ab­ge­lau­fen ist, können nachträgli­che Schuld­zin­sen wei­ter­hin steu­er­min­dernd zu berück­sich­ti­gen sein. „Der BFH macht da­mit die Ab­zieh­bar­keit der Zin­sen nicht mehr da­von abhängig, ob der Veräußerungs­ge­winn zu ver­steu­ern ist. Maßgeb­lich ist al­lein, dass der Ver­kaufs­preis nicht aus­reicht, um das zum Zeit­punkt der Veräußerung noch be­ste­hende Dar­le­hen in vol­lem Um­fang zurück­zu­zah­len.“ So Kau­ten­bur­ger-Behr von Eb­ner Stolz.

Und die Rich­ter deh­nen den Ab­zug nachträgli­cher Schuld­zin­sen so­gar noch wei­ter aus. Auch wenn das nach Til­gung durch den Veräußerungs­ge­winn noch ver­blei­bende Rest­dar­le­hen durch ein Re­fi­nan­zie­rungs- oder Um­schul­dungs­dar­le­hen ab­gelöst wurde, können die dafür zu zah­len­den Zin­sen noch steu­er­lich gel­tend ge­macht wer­den. Dazu darf aber die Dar­le­hens­va­luta nicht über den Rest­dar­le­hens­be­trag hin­aus­ge­hen und die Um­schul­dung muss sich im Rah­men ei­ner marktübli­chen Fi­nan­zie­rung be­we­gen.

Kau­ten­bur­ger-Behr schluss­fol­gert dar­aus: „Der BFH macht letzt­lich deut­lich: Fremd­fi­nan­zie­rungs­kos­ten können trotz Be­en­di­gung der Ver­mie­tungstätig­keit steu­er­min­dernd berück­sich­tigt wer­den, wenn si­cher­ge­stellt ist, dass diese im Zu­sam­men­hang mit dem ur­sprüng­li­chen Im­mo­bi­li­en­er­werb ste­hen.“