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Abzug von Schuldzinsen nach Verkauf der vermieteten Immobilie

Wird eine Immobilie fremdfinanziert erworben, um sie als Privatperson zu vermieten, mindern die Darlehenszinsen zweifelsohne die Vermietungseinkünfte und führen somit zu einer geringeren Einkommensteuerlast.

Der BFH musste sich bereits 2012 mit der Frage aus­ein­an­der set­zen, ob der steu­er­min­dernde Abzug der Dar­le­hens­zin­sen auch dann noch mög­lich ist, wenn die Immo­bi­lie ver­äu­ßert und damit die Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit been­det wird. Die Rich­ter bejah­ten in ihrem Urteil vom 20.6.2012 (Az. IX R 67/10) grund­sätz­lich die Abzieh­bar­keit der nach­träg­li­chen Schuld­zin­sen - aller­dings nur unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen. So muss der Erlös der ver­äu­ßer­ten Immo­bi­lie für die Rück­zah­lung des Dar­le­hens ver­wen­det wor­den sein. Nur die auf die ver­b­lei­bende Rest­schuld wei­ter­hin zu zah­len­den Zin­sen dür­fen berück­sich­tigt wer­den. Zudem setzte der BFH in sei­nem dama­li­gen Urteil vor­aus, dass die Immo­bi­lie inn­er­halb von zehn Jah­ren seit dem Erwerb ver­äu­ßert wird und somit der erzielte Gewinn ein­kom­men­steu­erpf­lich­tig ist.

„Diese Vor­aus­set­zun­gen weicht der BFH mit einem im Mai die­sen Jah­res ver­öf­f­ent­lich­ten Urteil auf.“ erläu­tert Dr. Daniel Kau­ten­bur­ger-Behr, Rechts­an­walt und Steu­er­be­ra­ter, von Ebner Stolz in Köln. Auch wenn der aus der Ver­äu­ße­rung erzielte Gewinn nicht ein­kom­men­steu­erpf­lich­tig ist, weil die zehn­jäh­rige Ver­äu­ße­rungs­frist bereits abge­lau­fen ist, kön­nen nach­träg­li­che Schuld­zin­sen wei­ter­hin steu­er­min­dernd zu berück­sich­ti­gen sein. „Der BFH macht damit die Abzieh­bar­keit der Zin­sen nicht mehr davon abhän­gig, ob der Ver­äu­ße­rungs­ge­winn zu ver­steu­ern ist. Maß­geb­lich ist allein, dass der Ver­kauf­s­preis nicht aus­reicht, um das zum Zeit­punkt der Ver­äu­ße­rung noch beste­hende Dar­le­hen in vol­lem Umfang zurück­zu­zah­len.“ So Kau­ten­bur­ger-Behr von Ebner Stolz.

Und die Rich­ter deh­nen den Abzug nach­träg­li­cher Schuld­zin­sen sogar noch wei­ter aus. Auch wenn das nach Til­gung durch den Ver­äu­ße­rungs­ge­winn noch ver­b­lei­bende Rest­dar­le­hen durch ein Refi­nan­zie­rungs- oder Umschul­dungs­dar­le­hen abge­löst wurde, kön­nen die dafür zu zah­len­den Zin­sen noch steu­er­lich gel­tend gemacht wer­den. Dazu darf aber die Dar­le­hens­va­luta nicht über den Rest­dar­le­hens­be­trag hin­aus­ge­hen und die Umschul­dung muss sich im Rah­men einer markt­üb­li­chen Finan­zie­rung bewe­gen.

Kau­ten­bur­ger-Behr schluss­fol­gert dar­aus: „Der BFH macht letzt­lich deut­lich: Fremd­fi­nan­zie­rungs­kos­ten kön­nen trotz Been­di­gung der Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit steu­er­min­dernd berück­sich­tigt wer­den, wenn sicher­ge­s­tellt ist, dass diese im Zusam­men­hang mit dem ursprüng­li­chen Immo­bi­lie­n­er­werb ste­hen.“

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