Fiskus sponsert denkmalgeschütztes Eigenheim

Die Investition in ein selbst genutztes Denkmal rechnet sich infolge eines üppigen Steuerabzugs. Dabei müssen sich Finanzbeamte kooperativ zeigen.

Seit dem Wegfall der Eigenheimzulage sind Denkmalobjekte eine der letzten Möglichkeiten, um bei selbst genutzten Immobilien Steuern zu sparen. Dabei darf das Finanzamt die Förderung nicht mit dem Argument verweigern, der Hausbesitzer könnte noch keine endgültige Bescheinigung der Denkmalbehörde vorlegen. Denn in einem solchen Fall müssen die Beamten die voraussichtlichen Aufwendungen schätzen, worauf die Kanzlei Ebner Stolz Mönning Bachem aus Stuttgart hinweist. 

Grundsätzlich müssen Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude die einzelnen Baumaßnahmen mit der zuständigen Denkmalbehörde abstimmen. Denn nur bei Vorlage der Bescheinigung über die begünstigten Aufwendungen können die Kosten beim Finanzamt steuerlich geltend gemacht werden. In der Praxis kommt es jedoch zunehmend dazu, dass Investoren ihre Steuererklärung einreichen und der endgültige Bescheid der Denkmalbehörde noch nicht ausgestellt wurde. In diesem Fall hat das Finanzamt im Wege der Schätzung die Kosten anzusetzen, die später voraussichtlich als begünstigt anerkannt werden. Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesfinanzhofs ist das Ermessen des Fiskus nämlich so auszulegen, dass es die für Hausbesitzer günstigen Tatsachen bereits berücksichtigen muss (Az. X B 70/10). „Daher darf der Beamte die beantragten Denkmalaufwendungen nicht zunächst vorläufig streichen und bis zur offiziellen Bescheinigung mit der Steuerermäßigung zuwarten“ betont Steuerberater Volker Schmidt von Ebner Stolz Mönning Bachem. 

Diese Ermäßigung kann für Familien sehr attraktiv sein, die eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen und anschließend selbst darin wohnen möchten. Denn die Baukosten für Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus sind steuerbegünstigt, indem zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Aufwendungen als Sonderausgaben über den Steuerbescheid abgezogen werden dürfen. Damit beteiligt sich der Fiskus zu insgesamt 90 Prozent an den Kosten. Hinzu kommen noch Sonderausgaben für laufende Erhaltungsaufwendungen, die beim herkömmlichen Eigenheim überhaupt nicht zählen. Diese Steuervergünstigungen greifen sogar auf Nebengebäude und sonstige Räumlichkeiten, die beispielsweise für Hobbyzwecke oder zur Aufbewahrung von Gartenmöbeln dienen. „Sogar auf den Schwimm- oder Saunabereich innerhalb eines denkmalgeschützten Gebäudes lassen sich Sonderausgaben von der Steuer absetzen“, weiß der Experte.

Auch wenn der Steuerrabatt bereits ohne endgültige Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde erfolgen kann, muss der formale Weg dennoch beschritten werden. Bei professionellen Anbietern ist diese mühselige Arbeit jedoch zumeist im Gesamtpaket enthalten, sodass sich die Erwerber hierum nicht kümmern brauchen. Die formalen Hürden bestehen daher eher für Sanierungen denkmalgeschützter Immobilien in Eigenregie. Steuerlich begünstigt sind allerdings nur die Denkmalmaßnahmen. Das kann bei grundrenovierten Gebäuden bis zu 85 Prozent des Gesamtpreises ausmachen und liegt im Regelfall bei rund zwei Drittel. Sofern der Bauherr öffentliche Zuschüsse etwa vom Land oder der Denkmalstiftung erhält, muss die Bemessungsgrundlage für die Steuerförderung allerdings entsprechend gekürzt werden. 

Oft werden solche Denkmalgebäude von Bauträgern angeboten, die das Objekt nach dem Kauf erst renovieren und dann den neuen Eigentümern im fertigen Zustand übergeben. Auch bei dieser üblichen Vorgehensweise gibt es den Sonderausgabenabzug, sofern zunächst der Kaufvertrag unterschrieben und erst dann mit den Sanierungsmaßnahmen begonnen wird. Dabei müssen die Erwerber keine Einstufung als so genanntes Steuerstundungsmodell fürchten. Das gibt es beispielsweise bei Immobilienfonds, wenn die Anfangsverluste zu hoch ausfallen oder der Hauskauf über den Bauträger mit vielen Zusatzleistungen wie die Vermittlung für die Finanzierung oder Rechts- und Steuerberatung verbunden sind. Dann können Vermieter ihre hohen Abschreibungen erst mit späteren Mietüberschüssen verrechnen. Selbstnutzer hingegen haben diese Beschränkung nicht zu befürchten. „Für sie gibt es Sonderausgaben stets sofort ab dem Jahr, in dem die Baumaßnahmen abgeschlossen werden“ erklärt Schmidt. 

Wird das Denkmalobjekt später wieder verkauft, muss der Eigentümer keine Spekulationssteuer befürchten. Denn eigengenutzte Gebäude bleiben unabhängig von Haltefristen steuerfrei. Sofern seit der Fertigstellung allerdings noch keine zehn Jahre vergangen sind, entfällt der Sonderausgabenabzug für den Restzeitraum.  

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