Optimierung des Finanzierungsaufwands

Finanzierungsaufwand lässt sich auch dann komplett als Werbungskosten abzusetzen, wenn das Haus teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt und mit Eigen- und Fremdmitteln finanziert wird. Hier lassen sich die Darlehenszinsen abziehen, soweit die Kredite tatsächlich zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudeteils verwendet werden.

Werden Baukosten nicht strikt getrennt nach vermieteten und eigengenutzten Gebäudeteilen bezahlt, sind die Schuldzinsen steuerlich nur insoweit als Werbungskosten absetzbar, als sie auf die vermieten Flächen entfallen. Allerdings ist eine günstigere Aufteilung möglich, wenn der Kaufvertrag eine genaue Zuordnung des Gesamtpreises auf die verschieden genutzten Immobilienflächen ausweist (BFH-Urteil vom 1.4.2009, IX R 35/08). Dies bringt Vorteile, wenn der vermietete Teil teurer ist und hierdurch das steuerliche Abzugspotential der Finanzierungskosten steigt.

Allerdings können Vermieter bei ihren Bau- oder Kaufplänen noch optimaler vorgehen. Finanzieren sie die eine gemischt genutzte Immobilie mit Kredit und Eigenmitteln, sollten sie Zahlungen an Baufirma oder Notar nicht nur über ein Bankkonto laufen lassen. Denn eine geschickte Aufteilung von Eigenkapital und Darlehen sorgt dafür, dass Schuldzinsen bei teilweiser Eigennutzung vollständig als Werbungskosten abziehbar sind. Damit der bei Bau oder Kauf aufgenommene Kredit beim gemischt genutzten Gebäude vorrangig den vermieteten Flächen zugeordnet werden kann, muss der Nachweis erbracht werden, dass der vermietete Teil komplett fremdfinanziert wird. Diese Aufteilung gelingt, sofern

• die Kosten für den eigengenutzten und den vermieteten Teil von vornherein gesondert ausgewiesen sind.
• eine separate Abrechnung der Herstellungskosten mit dem Bauunternehmer vereinbart wird.
• eine Aufteilung des Kaufpreises in beide Bereiche im Notarvertrag erfolgt.
• vor Baubeginn zwei getrennte Konten geführt werden. Auf dem einen werden die Fremdmittel für den vermieteten Teil und auf dem anderen die eigenen Ersparnisse sowie der noch benötigte Kredit für die eigene Wohnung deponiert. Die Überweisungen erfolgen dann zielgerichtet je nach Zuordnung an den Bauunternehmer oder auf das Notaranderkonto.

Tipp: Nach dem Einzug wird erst einmal das Darlehen getilgt, das für die eigene Wohnung aufgenommen worden ist. Damit sinkt zwar die Belastung insgesamt, zunächst aber nicht die Höhe der Werbungskosten.

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